2016年 8月 の投稿一覧

低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(31) 第20講 部屋賃料の目安は満室想定売上の45%以下

第16講でお話しさせていただきましたが、タワーマンションやオフィス街の近く等、居住者人口および就業者人口の見込める地域・立地を重視することは良い事です。

しかし、立地を重視するあまり、賃料の高い物件への出店は避けた方が良いでしょう。見た目の印象は良いですが、築年の新しい建物も賃料が高いので、同様の理由から避けた方が無難です。

屋内型のトランクルームの場合、賃料は満室想定売上の45%以内が好ましいと言えます。
仮に40%以内で収まる部屋があれば、理想的を言えます。

その他の固定費として
管理費    
水道光熱費  
警備会社の警備費用 があげられます。

この様な固定費用は入居率の良し悪しに関わらず毎月発生する物なので極力抑える事が大事な事は言うまでもありません。

 

 

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略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(30) 第19講 防犯カメラ、オートロック等、セキュリティ対策は万全にする

トランクルームは安心安全が第一です。
盗っ人がいつ入ってもおかしいようなお部屋に自分の荷物を預けようとする人はまれですよね。

盗難等のリスクに関してですが、現在契約上の法的解釈においてトランクルームは「収納スペース貸し」になる為、お客様の荷物は「お客様の自己責任」で管理して頂く事になっております。この点が「倉庫業」とは違います。

この為、万一の盗難・汚破損の場合、運営側に道義的な責任はあるとしても、具体的な賠償責任は発生致しません。

ちなみに、弊社の場合、そうはいえども万が一の際に知らぬ存ぜぬと言い張るのもいかがなものかと思いまして、トランクルームご利用者方々には任意加入の火災保険を安価でお勧めしております。(三井住友海上火災保険株式会社)

しかしながら、お客様が安心して荷物を保管出来る事が最も重要であることは言うまでもありません。セキュリティシステムの導入は道義的責任や顧客から得る信頼感・安心感の観点からしてもとても重要です。

例えば以下のような設備を導入しておくと安心感の向上に役立ちます。
投資は店舗開設時の1度だけですし、長い目で見て店舗価値を高めてくれる投資であることは間違いがありません。

【屋内型トランクルームに必要なセキュリティ設備】

  • 電子錠
  • 防犯カメラ
  • ビデオを録画するハードディスク
  • (警備保障会社との提携)

共用部分を含め、トランクルームに、部外者が出入りできないシステムとして、電子錠等の施錠設備が必要になります。

万一部外者が侵入した場合や、利用契約した上での犯罪行為を未然に防ぐためにも、防犯カメラの設置が必要です。特に出入りの際、顔を録画できる入口付近の設置は欠かせません。

悪質な犯罪者からお客様を守る為には、以下のようなチェックを忘れずに行いましょう。

  • 契約時にお客様には自筆の署名をお願いする
  • 連帯保証人を立てて頂く
  • 身分証明書と顔の確認を必ず行う

更なる万全を期すために弊社では「警備会社」の導入も行っております。しかしデメリットも無きにしも非ずでして、それは犯罪発生率の低くなるのはよいのですが、それに応じて導入費・ランニングコストが上がってしまうことです。

但しこれによりお客様の信頼性は飛躍的に向上致し、弊社の場合高い入居率を続ける理由の一つになっております。

 

 

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不動産投資の秘訣をシェアしました。

セルフストレージ大家のマイクラです。
昨晩は新宿で無料の不動産投資セミナーを開催しました。
あいにくわたくしは参加できなかったのですが、主任コンサルタントの関が空室対策と都心で自己資金200万円からできる10%利回りの投資手法についての解説を行いました。

今日のセミナー会場の写真がこちらです。
manken_seminar

お盆休み明けなのであまり申し込みが来ないだろうということで小さめのお部屋にしましたが、あっという間に満席になってしまいました。ありがたいことです。
毎回、様々な方がご参加いただいております。はるばる大阪など西日本から新幹線でお越しになる方も。皆さん大変勉強熱心です。

現在は隔週でセミナーを開催していますが、毎週開催にする日もそれほど遠くないかもしれません。

おすすめですよ。

次回は9月2日を予定しています。けんびやさんのセミナー募集ページ、セミナーズの告知ページなどで開催時は随時お知らせしております。

参加費は無料ですし、ありきたりの物件売りつけようというどこかの有名人のセミナーとは違いますので、安心してご参加を。

おまけですが、暑い中お越しいただいている感謝の気持ちとして、お茶がサービスでついています。

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(29) 第18講 屋内型の広さの理想は20~50坪

弊社でご契約頂いたお客様の約80%の方の理由が、「自宅又は職場から近かったから」と言うものでした。

お客様は「家の蔵」(因みに「MYKURA」とは私の蔵をいう意味です)「納戸」の様な使い勝手を求めています。

もし1万室のトランクルームを最速で満室にするならば、1部屋ずつの場所に1万か所に分散して1万店舗出店するのがベストチョイスという事になります。

しかし実際には1店舗出店する為には、1店舗ごとに加盟金や設備、セキュリティシステムの導入等が必要になります。狭い5坪10坪の狭小物件といえども安価に借りる事は出来ません。1店舗1室というやり方は現実的にも不可能です。

一般的・現実的には20~50坪くらいが理想的な出店面積と言えます。
資金余力のある方で2年3年待ってもかまわないという方であれば、屋内型で100坪前後ですね。

これは現時点でのトランクルーム認知度や世帯当たり利用率をもとにお話ししていますので、認知度が上がり、世帯当たり利用率が(毎年上がっていますが、継続して)上がってくれば、大きめの店舗をどんどん出店してもよいのかもしれません。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(28) 第17講 初期投資を抑える、パーティションの設置価格を確認する

屋内型トランクルームの利回りを決定する最大のポイントは、初期投資において約4~5割
を占める「パーティション」の設置価格です

パーティションは見栄えの良さや丈夫さを求めるとキリがなくなってしまいます。しかし
大切なことは顧客が安心して荷物の入れが来る事と、使いやすさに価値を見出している事です。

このため、必要最低限のデザインと強度(丈夫さ)を満たしていれば充分なパーティションを選ぶ(見極める)事が重要です。

トランクルームを開設する際は、パーティションの仕様を確認し、費用が掛かりすぎていないか?安すぎて直ぐに壊れてしまわないか?等バランスの良いパーティションを選ぶ事を確認しましょう。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(27) 第16講 屋内型は半径1.5KM以内にタワーマンションやオフィスビルのある地域は特にねらい目

都心部に出店する場合、例えオフィス街であっても、その顧客の約8割は個人の方で、残りの2割が法人という比率になるというデータが弊社にはあります。

法人が多いように思われがちな都心部でも主なお客様は一般家庭の方で、郊外の屋外コンテナ型でもほぼ同じになっています。

次にトランクルームを借りる顧客は、所得水準の高いエリア程稼働率が高くなる傾向が見られます。

つまり一般家庭で所得水準が高く、都心部のタワーマンションにお住まいの方に向けた集客活動は効果的です。

弊社で賃貸契約を結んでいただいたお客様のデータとして、約8割の方が半径1.5Kmの商圏にお住まい、あるいは事務所がございました。

法人契約の場合、顧客は契約期間が長くなる傾向があります。こういったビジネス利用のお客様の集客も安定経営の為には非常に重要です。

つまり、タワーマンションの立つ地域で、更にオフィス街(特に書類保管を重んじる弁護士等士業の事務所が多くあるエリア)は屋内型トランクルームに最適なエリアと言えます。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(26) 第15講 出店候補物件の状況・環境を確認する

屋内型トランクルームでは、候補地の周辺環境だけでなく、建物の詳細確認もとても大切な要素です。

この章では誰もが簡単にできるチェックの仕方をご紹介いたします。

1.建物自体に違和感や恐怖感がないか?

ご自身でトランクルームを経営する・しないという以前の眼(何も知らないお客様の目線)で建物から違和感や恐怖感が無いかを感じてみてください。

トランクルームの利用者は女性が多いのです。彼女たちは違和感(不安感、不潔感など)や恐怖感に対して大変敏感に行動します。

もしあなたが何かを感じたら、間違いなく利用者の方も同じ違和感や恐怖感を持つはずです。

2.2階以上、又は地下を借りる場合は、エレベータがあるか??

顧客が荷物出し入れする時に、エレベータが無いと、大きな荷物、重たい荷物を運ぶのに大変な負担となってしまいます。
2階に所在している程度であれば賃料を若干下げることで競争力を維持できなくもないのですが、できれば賃料は下げたくないですよね。

こんな場合、近くに1階店舗やエレベータのある店舗ができた場合、大切なお客様を他店に奪われてしまいます。

弊社のケースでも新規出店したエレベータ付の2階部分に、他店の地下トランクルーム(エレベータなし)から移転してきたお客様がおりました。

3.そのビルで屋内外に看板が出せるか?

ビルの外観が綺麗だったり印象が良くても、それで安心してはいけません。

看板の設置ができないビルの場合、集客の面でとても苦戦が強いられます。

どんなにインターネット環境が良くても、お客様の現地認識媒体の第一位は現地看板なのです。
ネットで調べて、現地を下調べに来てくださった見込み客の方が看板がないばかりに現地を見つけられずに成約に至らなかった、ということはよくある話です。

最低限「袖看板」カッティングシートによる窓ガラスへの「ロゴや店舗名掲載」「チラシ広告を置けるスペース」等の認知活動ができるかの確認は必要です。

以上3点は現地を確認する際に必ずご自身でチェックすることを忘れないでください。

また業者の担当の方にも同じ内容を必ず確認してもらう様にしましょう。後から「出来ません」と言われたら取返しのつかない事になってしまいます。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(25) 第14講 ドミナント戦略を心がける

「ドミナント戦略」という言葉を聞いたことがある方はよほどの読書家か、バリバリ現役のビジネスマンに違いありません。ご存知の方は次の第15講へと読み進めていってください。

コンビニエンスストアを思い浮かべて頂きたいのですが、狭いエリアに同じお店が何軒も出店していますよね。

このように特定の地域に沢山の店舗を出店する戦略を「ドミナント戦略」と言います。

ドミナントとは英単語のdominantをカタカナ表示したものです。占拠した、とか、優勢な、などの意味があります。

ドミナント戦略の良さは、地域密着の店舗として強いブランド形成できる亊です。
ブランド力のある店舗は親しみや安心感があるので選ばれやすくなり、シェアが高くなってゆきます。
集客力を高める為にはとても大切な戦略と言えます。

同時に店舗立地の距離が近いことにより、その地域の需要をほぼ独占することができます。
数キロ圏内に複数店舗展開してしまえば、あとはライバル業者が入り込もうにも消耗戦に持ち込まれるのは参入前から容易に想像がつくことなので、あなたの店舗群だけで地域独占を獲得できてしまう可能性大です。地理的に近いことから店舗の維持管理コストも下げることが可能となります。

また、地域に特化するだけでなく、店舗展開を行う業者は、出店地域の特徴や特性に精通しています。立地調査の精度も上がってゆきますし、地元の不動産業者からも良い情報を貰いやすくなります。

また同じエリアで多店舗展開をしていると、近隣他店で満室の場合に別の近隣店舗に顧客を紹介できるというメリットも出てきます。これは新規開店した店舗の稼働率を早期に高める事が出来ます。
全国に分散して出店している業者の場合、このメリットは活かせなくなります。

コンビニエンスストア最大手のセブンイレブンもドミナント戦略によって配送費の削減と地域内でのブランド認知力の向上を図り、今日の地位を築き上げました。

トランクルーム展開においても同様であります。
ドミナント戦略をとることは、いいことずくめなのです。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(24) 第13講 15分で平均100人程度の通行量がある場所に出店する

インターネットでの集客?よくわからない!
でも、人通りの多いところに出店すれば何とかなるんと違うかな?
と、お感じのあなた。

それは当たっています。
ネットの力を使わなくても人通りの多いところであればあなたのトランクルーム運営は成功の可能性が高まります。ネットの力を使うとその可能性がますます高まるというだけの話。

トランクルームの集客の基本は、近隣にお住まいの方々に認知して頂く事から始まります。

お客様からのお問合せは、まず現地看板や設置されているチラシ広告を見て、ネットや電話でのお問合せを頂く事になります。

屋内型トランクルームの場合は、屋外コンテナ型と比べて認知されにくいという特徴があります。

なぜなら、屋外型であれば道路から収納庫が丸見えですよね。これに対して屋内型は電子ロックされたドアと壁で仕切られており、中を見ることができない仕組みになっています。防犯上そうするしかないので、やむを得ないことなのですが・・・。

そういうわけで、とくに屋内型を設置するのであれば、またはネット集客を行わないのであれば、前面道路の通行量は15分で100人程度あることが出店の目安になります。

交通量の多さはお客様に安心感を与えます。例えば路地裏の交通量の少ない場所に出店しても、認知度が極端に少ないばかりでなく、安心して荷物の出し入れも出来ないでしょう。

従って、加盟契約の前に出店候補地は勿論、既存の出店地をチェックすることも必要です。
交通量はご自身の眼で確認することが可能です。

弊社では商圏市場調査だけでなく、現地調査でも前面道路もしくは前面道路に直結した主要道路の交通量を調査し、15分100人の通行量があるかどうかを調査しております。これが満たされない場合は出店しておりません。

既存店舗と出店候補地の交通量調査は必ず行いましょう。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(23) 第12講2節 インターネット・マーケティング入門:SEOとSEM

インターネットを活用して集客や自分のお店を知ってもらう各種施策のことを、「インターネット・マーケティング」といいます。
市場を意味するmarketから派生した単語です。

いまやインターネット時代です。だれでもスマホから気軽に検索してショッピングができます。
事業主側からすると、スマホにはプッシュ通知(お店からお知らせを発信)であるとか、スマホの位置情報から近隣にあるあなたのお店への誘導などということも可能です。

昔と違い、費用対効果を考えずにとりあえず目をつぶって広告費に大金を投じなくてもいい時代になりつつあります。

英語の話になって恐縮なのですが、SEO、SEMという単語を聞いたことはあるでしょうか。

SEOを一言でいうと「検索エンジンで上位表示してもらえるように、ホームページの内容を最適化すること」です。SEOはSearch Engine Optimizationの頭文字をとった表現です。星の数ほどもあるホームページの中からあなたの店舗ページを上位表示させるための技術的なノウハウが弊社にはあります。

SEMを一言でいうと、「検索エンジンからあなたのホームページへの訪問者を増やすための各種施策のこと」です。SEMはSearch Engine Marketingの頭文字をとった表現です。有料課金方式の広告を活用したり、募集用ページの成約率を高めるようにページのデザインを工夫したりします。

ネット業者がSEOだのSEMだのと言ってあなたをけむにまいて高額のネット広告料を獲得しに営業しに来る日が遅かれ早かれやってきます。電話営業だったり、飛び込み営業だったり、メールで突然来たり、きっかけは様々です。

そんな時はこの文章を思い出して、うろたえずに断りましょう。なにせ、不動産特にトランクルーム分野に知見のあるネット広告屋はほぼ皆無だからです。

お客様がインターネットでトランクルームを探す場合、グーグルやYahoo等の検索エンジンから「トランクルーム」・「収納スペース」と言ったキーワードを打込んで検索します。これらの検索キーワードからホームページが上位に表示されることはとても重要です。

弊社はこれらの検索の言葉にヒットさせ、あなたのお店を上位に表示させるための技術やノウハウを蓄積しています。

 

 

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