セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

不動産屋さんのいう節税

 

【ご質問】
なるほど、経費となる減価償却費の額が3.5倍も違うのですね。

その分、不動産所得の計算で経費として申請することができる額が多くなるのですね。不動産屋さんが税金が戻ってくるといっていたのは、この仕組みのことを言っていたんでしょうか。

【お返事】
まあ、そうでしょうね。

その不動産屋さんと直接話したわけではありませんが、よくある営業トークとしては同じようなロジックで説明が行われますので。

念のためクギを指しておきますが、節税とは税務署から納税した現金を取り返す手法とは思わないほうが良いです。
そのような印象で節税を理解するとがっかりすることが多いのでは。

税法で認められた範囲内で経費計上することにより課税所得を下げることができ、結果として納税額が減るわけです。

節税とは、エレベーターやセキュリティ設備など優良設備への投資や賃貸用建物の取得、IT投資などの設備投資を税率分安くできる国が認めた仕組みなのです。その点、法を犯して税をちょろまかす?脱税とは異なるわけです。

たとえば現在の税率が毎年5割の方なら設備投資や建物の取得を5割引きで行うことができる。これが費用計上の仕組みであり、節税です。

 

減価償却費計上期間が終わったらどうするの?

 

【ご質問】
計算例2ですと年間の減価償却金額は大きくなったものの、5年目からは計上できる費用がゼロになってしまいます。

結局この不動産を個人で保有すると5年目以降の税金が増えて苦労するのでは?

【お返事】
これもよくある質問です。この質問については2つの観点からお話ししましょう。

まず、節税には「課税の繰り延べ」という観点があります。

今年払うはずだった税金を将来時点まで先延ばしする効果です。

仮にあなたが体調を崩したり収入が減少する事態になったとしても、不動産からの収入があなたの生活を下支えしてくれ、収入が尽きることを心配せずに再起を図ることができます。

不動産投資を通じて節税しながら投資することで、保険・保障のような経済効果が期待できるのですね。あなたご自身の生活も、ご家族の生活に対してもあんしんをもたらしてくれることでしょう。

次に、5年目以降もお元気であった場合。
お元気で働き続けているのであれば、きっとあなたは高額納税者のままでしょう。

この場合は資産保有法人を別途つくり、あなたまたはあなたの配偶者だけでコントロール可能な状態にして置き、この法人に建物部分または土地建物一体で移してしまえばよいのです。

この方法については満室経営研究会にノウハウがありますので相談されるとよいでしょう。建物部分の消費税が還付される仕組みもありますので、5年後にいきなり法人を作るよりは少し前から準備されることをお勧めします(理由を知りたい方は満室研に相談してみてください)。

 

減価償却費の観点から選ぶべき不動産の注意点

 

【ご質問】
減価償却費の観点から投資対象不動産を選ぶ際の注意点はほかにありますか。

【お返事】

不動産といえば多くの場合土地と建物がセットになって取引されますが、土地は時間の経過とともに損耗しないため、減価償却費は計上できません。あくまでも建物や設備部分が対象となります。

従いまして、都心の地価の高いところですと物件価格に占める土地代が多くかかり、購入金額の中の建物の金額が占める割合が少なくなりがちです。従いまして減価償却費も少なくなりがちです。

では都心の築浅もしくは新築の区分マンションを買って節税になるという業者が存在しているのはなぜかと申しますと、売値(投資家から見ると買値)が高すぎて、投資利回りが低くなってしまっているためです。毎月毎年の賃料収入だけでは賄いきれない費用となり、実損が発生。これを節税と呼ぶのは売り手や仲介業者お屁理屈なのではないかなと思います。

逆に地方都市では都心と比べて土地代が安いわけですが建物の構築費用が土地代に比例して安くなるというわけではない(人件費や建築資材費は地域によって大きな差がない)ので、購入総額に占める建物の金額の比率が大きくなります。税金だけを考えると建物の減価償却費が多く計上でき、税金分建物を安く買うことができているような状況になりますので有利であるといえます。

手前味噌ですがセルフストレージも高額納税者の節税にはよい手法です。それはなぜかというと・・・・上で紹介した耐用年数表をよ~く、眺めてみてください(すでに過去のブログでも触れてはおりますが)。

金持ちは4年落ちの中古外車に乗っているなんて言う本が昔ベストセラーになりましたがその理由もわかるようになりますよ。

 

目指せアーリーリタイヤ

 

40代50代でサラリーマンを辞めて引退を考えている高額納税者の皆さま、例えば金融マンや外資系サラリーマンの方々、20代後半、30代のうちからこつこつ節税を考慮に入れた「節税投資」を行って、アーリーリタイアとその後の自由な生活のための準備をしませんか。

勤務医の方々にもおすすめです。激務の勤務医時代は同時に高額納税者の時代でもありますから、なかなか独立開業用の資金がたまらないという現実があります。

私のように事業を興すための資金も容易に作ることができますし、生活費も不動産の収入から賄うことができます。

ワンルームマンションではない不動産を選びましょうね。
安定高利回りで払うはずだった税金の一部でご自身の資産形成ができる「節税投資」。
おすすめですよ。

 

 

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