セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

 

現金の出ない経費とは

 

【ご質問】
ありがとうございます。パターン1だと、ますますうれしくないですね。
売主さんと仲介した不動産業者さんはうれしいかもしれませんが、これでは買う側が踏んだり蹴ったりです。

パターン2のほうは良さそうですね。もう少しよく理解したいので、教えてください。

【お返事】

重要な点は、「不動産所得が赤字になるのは、必ずしも現金支出によるものではない」という点です。

不動産所得が赤字になる、もしくは不動産所得を圧縮できる主な原因は、購入した不動産の建物の減価償却費によるところが大きいのです。

減価償却は、建物の金額を耐用年数(使用可能期間)にわたって経費として計上するものです。

耐用年数は上で紹介した方法で計算されるのですが、実際の耐用年数よりも短く設定されているのが通常です。
つまり原価昇格費を正しく活用できれば、投資した資金を早めに回収できるということです。

不動産所得は賃貸収入から金利や管理費、固定資産税、火災保険料などの経費を差し引いて計算します。
減価償却費もこの経費の一つとして計算するのです。

毎年、「減価償却費」というお金をだれか第三者に支払っているわけではないので、あなたのお金が減るわけではありません。
あなたのお金が減るわけではないけれど、申告所得を圧縮できますので、「非現金性の費用」と呼ばれているのです。

【ご質問】
なるほど。つまり、
「購入した建物金額が毎年経費として計上できるから、賃貸不動産経営を行う上で手元に残っているお金はプラス(黒字)なのに、税金を計算する際の申告所得がマイナスになっているということが起こり得る」
ということなのでしょうか?

【お返事】

はい、そうです。

お話の冒頭に出てきた、不動産業者の方が中古物件を購入したほうが新築と比べて税金上有利ですという説明をしたのもそのためです。

建物の減価償却費の観点からの発言と思います。

 

中古物件の償却年数の決め方とは

 

【ご質問】
中古物件だと、減価償却費計算上の年限はどう計算するのですか?

先ほど簡単に説明していただきましたが、もう少しくわしく教えてください。

【お返事】

先ほど紹介した国税庁タックスアンサーを読めばわかりますよ短いですし・・・・と言ってしまっては冷たすぎますかね。中古建物の税金計算上の耐用年数(税法上耐用年数)は以下のように計算します(※1)。

(1) 法定耐用年数(※2)の全期間を経過したもの
  「法定耐用年数 x 20%」(年)
(2) 法定耐用年数の一部の期間のみ経過したもの
  「(法定耐用年数-経過した年数)+経過した年数 x 20%」
  つまり、「法定耐用年数-経過年数 x 80% 」でも計算できます。

計算例1

 法定耐用年数が22年で、経過年数が10年の木造アパート(建物価値1,400万円)を取得した場合の税務上の耐用年数と毎年の減価償却費。

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-10年=12年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 10年×20%=2年
(c) 耐用年数
 12年+2年=14年

したがって、1年当たりの減価償却費は100万円(=1400÷14)。
向こう14年間にわたり毎年100万円計上できる。

計算例2

 法定耐用年数が22年で、経過年数が20年の木造建物を取得した場合の税務上の耐用年数

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-20年=2年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 20年×20%=4年
(c) 耐用年数
 2年+2年=4年

したがって、1年当たりの減価償却費は350万円(=1400÷4)。
向こう4年間にわたり毎年350万円計上できる。

例1では年間100万円。
例2では年間350万円。
3.5倍の差が出ました。

中古物件で残存年数の短いほうが減価償却費をまとめて計上でき、節税上、課税所得の圧縮効果が大きいことが分かります。

※1 別途、小数点以下の処理などがありますから、申告時には顧問税理士の方またはお近くの税務署の方に確認しましょう。税務署というと世の中の先生方がコワイコワイとあおりがちです(顧問契約ほしいのだからあたりまえ)が、直接会って話してみるととても話しやすい方たちですよ。正確な納税をめざして税務署に相談にいったり電話で質問しているのに納税者である私たちに怖く接するわけがないのです。

※2 法定耐用年数というのは別途税法で決まっておりまして、ネットで閲覧することも可能です。
主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)
耐用年数表(建物以外もここに掲載されています)

(長くなったので、次回に続きます。)

 

 

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