2016年 8月 12日の投稿一覧

低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(22) 第12講 インターネット集客力をチェックする

いざトランクルームを開店してみまして、ほったらかしではなかなかお客様はやってきません。

集客のために何をしたらいいのでしょう?

そう、広告です。

広告といわれて思いつきそうなのは以下の広告ではないでしょうか。

  1. テレビCM
  2. ラジオCM
  3. 新聞広告、新聞への折り込み広告
  4. 雑誌広告、電話帳広告

いま上げた広告手段を、広告業界では「純広告」(じゅんこうこく)と呼んでいます。

他にも、個別マンションやご家庭の郵便受けにチラシを投函する「ポスティング」、住所リストをもとにダイレクトメールを配信する「DM」(Direct Mailの頭文字を使っているのでDMといいます)、あとは不動産の分譲物件などでよく見かける立て看板、ノボリなどもありますね。

現地看板(広告チラシ)やポスティングが集客につながる事は確かですが、IT化時代の今日では、WEB(インターネット)による集客は欠かす事の出来ない手段です。

弊社においてもインターネットによるお客様のお問合せは増える一方で、今や60~70%を占める割合にまでなっており、その割合は年々上がってきております。

つまり、ホームページの質は集客力(すなわち収益性)が左右されると言っても過言ではありません。

不動産業界は比較的IT化の遅れた分野でもあります。
重要な集客媒体であるホームページを活かしきれていない業者が多いのが現状です。

理由は簡単で、会社に専門家がいない為です。根性論主体の営業政策を推進している不動産業者がいまだに大多数であり、技術や理論を理解した人材が転職してきても上司や同僚の理解を得られずに早晩退職してしまい、理論派が居つきにくい業界だという事情もあります。

弊社(日本公共収納株式会社)にはグループ企業にWEBやソフト・アプリ、人工知能を開発している専門会社があります(株式会社トポロジ)。位置情報を活用したスマホアプリなども作っていますし、大手大企業様からも直接仕事の依頼をいただいております。

ですから、自社グループ内のリソースを活用することで低コストでホームページの開発や更新・改善ができるのです。これは他業者さんにはない大きなアドバンテージと言えます。残念なことながら、不動産屋さんの多くはネットやWEBに疎いのです。不動産屋さん向けのWEB集客の学校でも作れば繁盛するかもしれませんね。将来暇になったらやってみようかな。

 

 

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高額納税者の節税投資物件をこっそり情報提供してほしい方はこちら。満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
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小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(21) 第11講 18ヶ月で満室になる立地と戸数を考える

新規出店した店舗が満室になるまでの期間は、過去のデータからある程度予測がつきます。

しかし実際にはデータはあくまでも平均値。
個別店舗の詳細な事情や前提条件の違いなどから、複数店舗均(なら)してみれば平均値あたりに落ち着くものの、個別店舗ごとの正確な期間は若干のブレが出ます。

トランクルームへの投資は数学やスマホゲームのような仮想空間でのお遊びではありません。
現実のお客様と向きあうリアルビジネスです。
その為、満室になるまでの必要期間を提示しない業者もあるようです。

日本国内の主要事業者の間では満室もしくは満室近辺(90~95%。トランクルームは小口細分化された賃貸ビジネスですので、こまごまとし他入退室はつきものです)に到達するまでの期間を共有しています。あくまでも同業者同士限定ですが・・・。

そこでの平均期間はどの業者さんも似たり寄ったりで、29カ月から30カ月といったところです。
あなたがもし有料で開催されているトランクルームセミナーに足を運んだ場合、似たような期間(2年から2年半)という説明を受けることでしょう。

ご参考までに、弊社の場合はといいますと、盛岡市加賀野店の場合で約1年半(17カ月)、千代田区三番町店の場合で10ヶ月でした。2年はかかっていません。

トランクルーム本体を販売しようとする業者の中には、満室時利回りや満室時収入ばかり
強調する業者もあります。

当然の事ですが部屋数が多ければ満室までの期間が長くなります。金融機関より資金を借入れて出店した場合には、借入金返済が発生します。

また最初から数多くのトランクルームを設置した方の場合には稼働率で損益分岐点を超えるまでの期間が長くなりますので、長きにわたり資金の持出しが必要になるかも知れません。

満室時の利回りや収入だけを過度に期待して、過度に投資する事は避けるべきでしょう。

信頼のおける業者か否かの判断基準として、次の様な質問をしてみても良いかも知れません。

満室になるまでの想定期間はどの位ですか?
(明確なる仮説根拠を持っているか)
(計画上の満室想定期間よりも、長い期間での満室想定期間を設定しているか)

根拠がしっかりしている業者さんであればある程度安心してお任せしてもいいかもしれませんね。

逆に、根拠があいまいであるにもかかわらずやたらめたらと強気にごり押ししてくる業者さんには収納庫を売ることが目的で、そのあとの満室経営については知らんぷり、というところがいます。
気を付けましょう。

当社の場合、独自の商圏を行い、実際に現地周辺を視察し、評価基準に満たないエリアへの出店は行いません。(勧めません)
評価基準を満たし、18ヶ月(1年半)以内に満室になると想定できるエリアにターゲットを絞っております。

しっかりとした商圏調査を行えば、このエリアならこれだけのトランクルームを設置すれば良いか納得の頂ける提案が出来るかと思います。

「比較的利回りが高く、投資リスクの低い」と言われるトランクルーム事業ですが、それでも高額な投資であることは否めません。妥協することなくご自身で納得するまで業者に質問してみてください。

契約の後、長いお付き合いが始まります。納得できる回答が引き出せ、真摯に向き合う担当・会社であると感じる事も大切な選択ポイントになります。

 

 

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