2016年 8月 11日の投稿一覧

セルフストレージ超入門(20) 第10講 忘れてはいけない「店舗管理業務」

アパートやマンション程ではありませんが、トランクルームも店舗ですので「管理業務」は必要になります。
管理業務を軽視する不動産投資家で成功した人を私は見たことがありません。

管理業務の内容は多岐にわたりますが、代表的なものを例示しますと以下のようになります。

  1. 店舗内の清掃
  2. 現地案内
  3. 契約業務
  4. チラシ置場へのチラシ補充
  5. クレーム対応
  6. 退去時の立会
  7. 補修個所が出来れば補修作業。または外注し修繕の立会
  8. 賃料の請求・収納
  9. 滞納者への督促
  10. 産業廃棄物などを放置して行方不明になる人の残置物処理
  11. (屋内型トランクルーム)空調機やセキュリティの対応

一般的にはトランクルーム業者と業務管理委託契約を締結して業者が代行しています。

これらの業務を稀に事業者様が自ら行っている場合(一部分でも)もありますが、あくまでも例外的なケースです。

なぜなら店舗数が増えるにつれて自力での管理が難しくなるためです。トランクルーム投資家の皆様は別途ご本業をお持ちの方が多いので、2物件3物件と店舗数が増えることを前提に、運営代行会社に委託する場合がほとんどです。

トランクルームビジネスをキャッシュを生むためのキャッシュ・マシーンとしてとらえますと、自主管理で近隣1~2物件までしか拡大できないよりは外部委託業者を上手に使って10,20,30物件と増やしていくことができる体制づくりをしておいた方が大局的に見て得なのです。

ここで注意して頂きたいのが、「トランクルーム業者によって業務委託管理契約が違う」という事です。

業者によっては、清掃、契約、クレーム対応と何かあるごとに手数料を別途請求してくる業者もあります。面倒のように思えますが、加盟契約締結の時には、業務委託管理契約書の内容を細かくチェックする様に心がけましょう。

例えば弊社では毎月の賃料の10%の料率で下記内容を実施しております。
受取賃料の9割を受け取ることができて、煩雑な業務はアウトソーシングして金の生る木を自動操縦で手にすることができると考えると、悪くないサービスのような気がいたしますが皆様はどうお感じでしょうか。

  1. 店舗内清掃
  2. 内覧希望者への現地案内
  3. 契約業務
  4. 店舗内チラシ置場へのチラシ補充
  5. クレーム対応
  6. 修繕の立会
  7. 賃料の請求・収納業務
  8. 滞納者への督促
  9. 集めた賃料をオーナー様宛に振込

業者から提案される「事業契約書」に記載されている想定利回りに、これら予想されるコストが全て記載されているかを確認しましょう。

契約を取ることで頭の中が一杯でトランクルームのオーナー様のことを考えていない業者が時々おりまして、そういう業者の場合は少しでも想定利回りを良く見せようとして最低限のコストしか計上していない場合もあります。

このあたりを曖昧にする業者との契約はお勧めできません。

契約をした後に「これでは話が違う」とか、「こんなはずではなかった」と後悔した時にはもう手遅れになっているのです。

 

 

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不動産投資で成功するコツ:この漢字よめますか?「囲繞地」

ストレージ大家 マイクラオバラです。

クイズです。この漢字は何と読むのでしょう?
「囲繞地」

こたえは・・・
「いにょうち」と読みます。
「いじょうち」とよむひとも、まれにいます。

「にょ~」という音がついているせいか、なんとなくアヤシイ響きの用語ですよね。

じつはこれ、不動産投資で大儲けできるかもしれない用語なのです。頭の片隅に入れておいて損はありませんよ。

囲繞地とは?

建物を建設するには土地が必要です。
道路に接している土地は(正確には間口で幅2m以上道路に接している土地)は、現在の建築基準法に沿った適法な建設物を建設することができます。

袋地(ふくろち)と呼ばれる土地があります。
袋地は他の所有者の土地または海岸や崖地などに囲まれているなどして他の道路に出られない土地のことを言います。

満室研のオフィスは東京都千代田区三番町にあります。最寄り駅でいうと半蔵門駅、市ヶ谷駅、九段下駅です。靖国神社、イギリス大使館、日本武道館がすぐそばです。

満室研のオフィスが入居しているビルの隣接地が袋地になっています。いまオーナーさんが築古戸建を取り壊し工事に入っておりまして、防音シートで外囲いがされておりますね。

Sanbancho_Fukuroji

写真を見るとわかると思いますが、手前はわたしどものビル(接道あり)。左は築古の民家(接道あり)、奥と右もよそ様のビル(接道あり)でして、ここだけ道路に面していません。

袋地を取り囲んでいる周囲の土地のことを民法では「囲繞地(いにょうち)」と呼んでいます。
※ 繞の字は糸へんに「堯」

囲繞地に取り囲まれた土地(袋地)は、原則として新規の建物建設ができません。したがって利用価値の低い土地とみなされまして買い手がなかなかつきません。自然と価格が下がっていきます。利用価値が低い状態なのでやむを得ないところではあります。

なぜ袋地が生まれるのか?諸説ありますが、よくあるパターンとしてはもともと道路に接道していた土地が相続などで分割登記されてしまい、その際に接道義務を満たさなくなった場合が多いようです。

では、だれが利用価値のないまたは著しく低い土地を買うのか?
通常は周りを取り囲んでいる土地、囲繞地の所有者に購入話が行くことが多いようです。
隣地は道路に接していますから、一体のものとして開発すれば敷地面積の広い開発が可能になり、物件全体の収益力が向上します。

あなたが今後収益物件を購入する際、隣接地や裏地に袋地がないか、チェックしてみてください。

「うちの袋地買いませんか?」という相談が来たらチャンスですよ!銀行に相談して融資をつけてもらい、他の隣地所有者が色気を出す前にさっさと買ってしまいましょう。とくに大都会の空き地がほとんどない地域では土地の取得は陣取りゲームの側面があります。敷地面積が広くなるといろんな儲け方が出てきますよ!不動産投資のパワープレイです。

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