2016年 8月 10日の投稿一覧

セルフストレージ超入門(19) 第9講 土地の賃借料は、満室想定賃料の3分の1以下が理想的

これは、土地や空きオフィスを借りてトランクルーム運営を行う場合のお話です。

出店場所の候補地に適しているところを探していくと、前面道路の交通量が豊富で周囲に住宅が多い地域になりがちです。

仮にこの条件に当てはまっても、土地賃料が高い物件への出店は控えるべきでしょう。
これは屋外型のトランクルームに限った話ではありません。
屋内型トランクルームでも同様です。

借りるときの賃料ですが、目安として満室想定の賃料に対して3分の1以下で取り組みましょう。

着実に副収入を積み上げていくという観点からは1か所に巨大店舗を作らないことも大切です。
損益分岐点越えまでの期間が長くなりますから精神的によろしくないかと思います。

その意味で月額賃料が総額25万円以下の物件を狙ってゆくと、より着実な投資戦略となるかもしれません。
25万円以下ということは店舗規模が小さくなってしまいましから、大儲けは難しいかもしれませんが……。
よっぽどのことが起こらない限り、25万円という月賃料は1店舗2店舗が軌道に乗っていれば余裕で支払うことのできる金額ですし、1店舗目で(私どもは経験したことがありませんが)1年間ずっと入居者ゼロという状況であっても月の給料の余裕分などをやりくりすることで不本意な閉店という事態を避けることのできる賃料価格帯です。

複数既に出店済みで月額賃料が入ってきている人であれば、その賃料収入の範囲内の土地や部屋を借りて行うとよいでしょう。

トランクルームは出店して直ぐに満室になるわけではありません。9ヶ月~1年半程度の期間を要します。それ以上の賃借料を払う事は、稼働率が上がり損益分岐点を超えるまでの期間、持出し資金が多くなってしまいます。

トランクルームの場合、1店舗の売上高の上限はコンテナの個数で決まってしまいます。
しかしながら、売上の如何に関わらず、土地建物の賃借料は毎月の固定費として支出しなければならないのです。ですから、安易な妥協は禁物です。

 

 

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セルフストレージ超入門(18) 第8講5節 トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、2つ目のケースとは?

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良いケースの1つ目として、賃料水準を保証してほしい場合、空室の心配をしたくない場合を説明しました。

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、もう一つのケースとは何でしょうか。

ケース2:トランクルームの運営をプロに委託する場合。

トランクルーム運営は他の不動産賃貸業と比べて手間のかからない分野ではありますが、それでも店舗数が増えたり開店間もないころにはいろいろ手間がかかるもの。仕事の合間に片手間で処理できるレベルを超えがちです。

自主運営では店舗数の拡大が難しくなる時が来ます。管理はプロに任せると割り切って、ビジネスパートナーである運営代行業者と一緒に店舗拡大に取り組むというのも一つの考え方です。

 

 

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