2016年 8月 8日の投稿一覧

セルフストレージ超入門(17) 第8講4節 トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良いケースとは?

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い場合について説明します。

こちらについては、これから述べる2つのケースのどちらかに該当するのであればお勧めできます。

【ケース1】 トランクルーム業者が空室が出ても安定賃料を約束する契約「サブリース契約」を提供している場合。

投資不動産業界にはサブリース契約と呼ばれる契約があります。

サブリース契約ではトランクルームの運営代行業者がトランクルーム投資家であるあなたと契約を結びます。空室があろうがなかろうが、極端な話、全室空室であっても固定賃料を確定してもらい投資家であるあなたに支払う契約を運営代行業者と結ぶのです。

当然空室リスクを代行業者が負いますので満室賃料並みとはいきません。どの業者も満室賃料の5割から6割を提示しているようです。その代り、管理費用や督促費用など、費用は全部代行業者もちになるため不動産投資家であるあなたの手間がなくなります。

自主運営の場合と比べて収益は下がりますが確実に収益が見込める為(空室リスクの心配をしなくていい)、経営戦略の1つの選択肢としては有効といえます。

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、もう一つのケースとは何でしょうか。

続いて説明します。

 

 

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ヤノケンをご存知ですか

セルフストレージ大家のオバラです。

みなさん、「やのけん」をご存知ですか。

ダンサーYANOKENではありません(マニアックすぎる?)。
矢野建設でもありません。(あるかどうか知らないけど)
矢野健太郎(漫画家)でもありません。これもマニアックすぎ?

 

やのけんとは?

 

やのけんとは、矢野経済研究所のことです。日本国内外のいろんなビジネスの市場規模などの調査を行っておりますね。

 

矢野研の「セルフストレージ市場」調査レポートは秀逸

 

ここから、セルフストレージ市場の調査レポートというのが出ております。
正式名称は「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査」。

1冊15万5千円。電子版もセットにすると、18万円。
こんな冊子です(写真は2013年版)
Self_storage_report_2013_Japan_2

たかが本1冊に15万!?とお思いのあなた。

やのけんのレポートは大手企業の調査部門では隠れたベストセラーなのですよ。
私の昔いた銀行、投資銀行、証券会社どこでも購読していましたし、いま顧問をしている東証1部上場企業でも活用しています。

個人で買っている人は、めったにいないと思いますが・・・。

ちなみにストレージ大家であるワタクシは、2011年版、2013年版の読者であります。

自腹で買いましたよ!

ストレージの分野では個人購入者はほかにいないらしいです。やのけんの販売担当者いわく。

ほんまかいな。
珍しさからか名前を憶えていただいていて、先日「最新版が夏に出るんですよ!買いませんか?」という案内が来ましたよ。
もちろん即答で、OK!しました。

 

発売が延期になってしまいました

 

7月末発刊予定だったのですけれど、編集が押しているとかで本が届くのが1か月延期になってしまいました。

市場規模や地域別の細かいデータがここを見ると結構わかるのです。500億円、550億円と順調に成長してきた日本のセルフストレージ市場。前回から市場規模総額がどのくらい伸びているか、楽しみです。早く届かないかなぁ

 

この調査レポートがあったからこそ、トランクルームにかけることができた

 

わたくしはゴールドマン時代に米国のセルフストレージビジネスに出会い(2005年頃)、国内市場の調査を始め、やのけんさんのレポートを購読し(2011年)、こいつは安定成長間違いない、いかにわたくしがアホでも資金繰りなどでコケない限りは市場の成長スピードである年率4~5%のトレンドに乗って成長できるに違いない。そう確信を持つにいたりました。

当時この話をしたら、ほぼ全員にそれは無理だと笑われました。でもやり遂げると決めて始めました。

当時は副業でしたが副業といえどやるからには障害続けていける事業として取り組みたかった。

せっかく一念発起してやるんだから勝ち馬市場を自分も作っていけそうな分野で挑戦すべきではないのか。

そういうもくろんで、挑戦を始めたのです。

当時はほとんど手掛けている人はいませんでした。
金融危機で資金繰りがしんどくなって上場継続が危ういんじゃないかとうわさされていた某転売不動産屋さんが投資家向けプレスリリースでトランクルーム始めますと連呼していた程度でした。今やその会社さんも立派に復活され、業界最大手になりました。ハローストレージの名前を見かけたことのない人は、東京大阪名古屋圏ではまずいないでしょう。

いまだブルーオーシャンのこの不動産投資分野にみなさんおっかなびっくりで、なぜ過当競争で平均空室率20%30%当たり前のアパマン投資に殺到している音化、わたくしは不思議でならないのです。

もしかすると集団心理というやつかもしれません。たくさん書籍も出ていますしテレビでPRもされていますし個人投資家の方が自己実現の一環としてブログでリア充なくらしをアピールされていらっしゃいます。

ロジックや経済合理性を無視して多数の群衆に寄り添っていたほうが、結果はどうあれなんとなく安心ではあります。金融機関勤務時代にトレーディングの現場に痛みからすると、多数の見解は長期的には間違っていることが少なくなかったのですが、でもいまこの瞬間は習え右で皆同じ方向を向いているから、安心できるのです。

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