2016年 8月 5日の投稿一覧

セルフストレージ超入門(13) 第7講 トランクルームの配置と事故防止三大原則

 

レンタブル比とは?

 

トランクルームをどのように配置するかはとても重要な事です。
レンタブル比という単語をご存知でしょうか。

英語をカタカナ表記した単語なので、あまり、なじみがないかもしれませんね。業界用語なので覚えておいて損はないと思います。

英語ではrentable ratioです。それぞれの単語は、
 rent=貸付ける、貸し出す
 -able=~することができる
 ratio=比率
という意味です。

要するに、敷地に占める貸出可能面積比のことですね。

 

レンタブル比の計算方法

 

式で書くと以下のようになります。

 レンタブル比=トランクルームの床面積 ÷ お部屋(更地)の総床面積 x100(%)

レンタブル比は、あなたの店舗スペースの中で収納用スペースがどれだけ効率よく配置できているかを示す指標です。

収納スペースを限られた敷地にどのように効率よく置くかが収益率を左右しますので、とても大切な指標です。

レンタブル比を上げたい、収益性を極力高めたいという思いから、出来る限りトランクルームを沢山設置したいという思いはあると思います。

しかし、安易なトランクルームの配置はお客様の使い勝手を悪くするだけでなく盗難や事故の原因にもなってしまいます。

少し前までは横浜などでは更地の空地に海運コンテナを縦に積み上げてトランクルームとして貸し出している業者さんが多数存在していました。

1段2段ならまだしも、3段以上積み上げているところもあったのです。
建築基準法などお構いなしで仮設の構築物だからとレンタブル比を上げるためにどんどん上に積んでいました。
縦に3段積んでお客様に移動式のはしごで登らせて荷物の出し入れをさせていたのです。

さすがに最上段の3段目は使い勝手が悪すぎ、利用者はあまりいないようでした。

オーナー側の観点から一言ご忠告申し上げると、利益追求を優先し安全性を損なう配置が原因による事件や事故が発生した場合、管理者責任を問われる場合もございます。

ちなみに今は横浜市などではこういった、野積みコンテナの2階建て、3階建て行為は禁止になりました。

私どもは安心安全経営を皆様にして頂きたいので、野積みは1階まで、2階にしたければ建築確認を通してしっかり固定する、それ以外の多層階の場合はきちんと複数階の建築物として建設することをお勧めしています。

野積みコンテナに比べれば建設コストは若干かかりますが、それでも過当競争のさなかの賃貸アパート、賃貸マンションと比べれば数倍の収益性です。

 

トランクルーム配置の3原則

 

トランクルーム配置の原則は次の3つです。

  1. お客様の待機スペースを設ける。
    同時に2組3組のお客様が来ることもあるため。
  2. トランクルームの前まで台車(自動車)で移動できること。
    女性やお年寄りでも、重い荷物を簡単に運べるように。ちょっとした心遣いがよろこばれます。
  3. 監視が行える様に死角を作らない。
    盗難や事件事故を防ぐカメラの死角を作らない。

当社では大手セキュリティ会社と提携しており、セキュリティシステムを導入しております。

監視の目があるためか、室内での盗難や事故は1件もございません。この積み重ねにより、お客様より高い安心と信頼を得ております。

目先の利益に拘らず、長期的・安定利益の為に安心・安全を意識した配置が重要です。

 

 

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セルフストレージ超入門(12) 第6講 屋外型の場合:コンテナは6~10基で出店する

 

設置業者さんの提案をそのまま受けないことが大切

 

屋外型のトランクルームを出店する場合、コンテナの数は6~10基での出店が良いと思います。業者さんによっては、コンテナを1基でも多く売ろうとして最初から10基20基と勧めてくるところもあります。

筆者も創業当初、小さくはじめたいと何度言っても200坪の敷地にこれでもかとコンテナ型収納庫を詰め込んだ提案をしてくる業者さんに付きまとわれ、いやな思いをしました。横浜を中心に活躍している、海運コンテナを中国で改造して輸入販売している業者さんでした。

それは「売らんかな」の箱を売ってナンボの売り上げ優先、自社の利益優先の業者さんでありまして、残念な事ですが皆様の事を真剣に考えていない業者さんです。

彼らは売るのが仕事ですから当然と言えば当然です。

理由は前回の記事でご説明した通りです。屋内型・屋外型でも基本的な考え方は同じです。

たとえ10基以上設置可能な土地であっても、ます6~10基以内の設置をお勧め致します。
初期のコンテナが満室に近づかいたら残りの土地にコンテナを増設すれば良いのです。

 

 

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