2016年 8月 4日の投稿一覧

セルフストレージ超入門(11) 第5講 屋内型の場合:トランクルームは小さく初めて段階的に拡大する

 

部屋割りをよく考える

 

トランクルームを出店する際、サイズと個数を考えましょう。

部屋数が多ければ、部屋数が少ない場合と比較して、入居率が上がるにつれ収益性は上がります。一方で満室運営になるまで時間がかかります。

出店させる地域によって好まれる部屋の大きさは実に多種多様です。
大きいサイズが好まれたり、小さいサイズが好まれたり。

部屋のサイズの好みに地域差が出ることがあるので、複数のサイズを組み合わせて少なめの部屋で出店し、次第に人気の部屋を追加していくと失敗のリスクを減らすことができます。

無計画に出店させるとかえって収益を悪化させることにもなりかねません。
例えば、もし30個置けるスペースをお持ちだったとしましょう。ここでいきなり30個設置せず、最初は20個を設置し稼働状況をみてから
残りの10個を設置するという方法もあります。

 

設置業者の案をそのまま使わないこと

 

業者さんによっては、いきなり沢山の個数を勧めてくる業者もあります。
事業では何が起こるか分からないもの。

ある日突然ライバル会社が近隣に店舗を大量出店してくるかもしれませんし、想定通りの入居が決まらない場合もあるでしょう。

弊社では事前の市場調査は充分に行ったうえで、無理のない設置個数、かつ、地域特性を考慮した適正サイズの部屋構成のトランクルームを設置するアドバイスをしています。

間取り構成を思い込みで取り組んでしまうと、あとから変更することは難しいので、用心深く取り組んでいただけたらと考えています。

なぜここまでしつこく申し上げているのかと言いますと、これは実際に自社店舗でも経験しているからです。

 

わたしの出店方法

 

弊社の場合、新規出店は小さく始めます。岩手の盛岡店と東京の千代田区三番町店はほぼ同時に(数か月違いで)オープンしました。

人気の間取りを追加していく形で増設していったのですが、1年後に満室になったとき、2つの地域の間取りを比べてみたところ、各地域で人気のサイズが違っていました。

収納庫設置スペースとして大きな空きスペースをお持ちの方は、いきなりすべてのスペースを新設収納庫で満たしたりせず、例えば半分くらいの区画で始め、満室が間近になったら追加の設置をすれば良いのです。

増設検討開始のタイミングとしては、経験則ではありますが、入居率が6割を超えたころから始める良いでしょう。

入居率8割超えるとお客様が探している部屋がすでに埋まっていて貸すことができなくなる状態が出てきてしまい、せっかく問い合わせをしてくれたお客様をがっかりさせてしまうことになります。

また、収納庫メーカーさんに増設を依頼しても見積もり、製造、設置から賃貸開始までおよそ2か月、時期によっては3か月かかるので、8割超えた時点で始めると遅いのです。

 

 

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セルフストレージ超入門(10) 第4講 例題:ライバル店稼働状況の調査

 

ライバル店舗が1~3店舗

 

例えば、あなたが出店を考えている店舗候補地の商圏に
ライバル店1~3店舗の場合。
稼働率が40%以上であればお勧めできます。

「え、たった4割しか稼働していないのに勧めるの?」とお思いの方がいらっしゃるかもしれませんね。

じつは、セルフストレージの多くは損益分岐点が低く低コストで運用できますので、4割程度の入居率でもすでに黒字になっていることが多いのです。

あとはお客様が使いやすいような料金設定と店舗のしつらえを工夫し、安心感をもってご利用いただけるように店舗を整えましたら、WEBやチラシ、看板などで集客をかけます。このようにして認知度を上げることで利用率は上がっていきます。

一方、稼働率が4割以下ということは、まだその地域にお住いの方々が収納スペースの認知度が低い可能性があります。認知度向上のためにあと数年待った方が良いエリアかもしれませんので、稼働率が4割以下の場合はお勧めしていません。

このビジネスは店舗数が増えるにしたがって近隣にお住いの皆様のトランクルーム認知度が上がるという性質があります。ですから、これから店舗増を通じて利用者割合が上がっている可能性大と言えます。

 

ライバル店舗が4~9店舗

 

次に、ライバル店4~9店舗の場合。稼働率が80%以上であれば充分検討対象エリアです。あまり細かいことは心配せず、えいやっと店舗開設した方が良い場合がほとんどです。

これはそれなりの数の店舗が出店済みであるにもかかわらず、近隣地域の皆さんの収納スペース需要が強いことを表しています。

登り調子の地域でありますから、店舗が増えても早晩入居者でいっぱいになるでしょう。

 

ライバル店舗が10店舗以上

 

逆に商圏内・隣接商圏内に10店舗以上ある場合は、しばらく様子を見たほうがいいかもしれません。過当競争に陥っている可能性があるためです。この原稿を書いている時点では、都心の超激戦区である山手線の内側の築古ビルが林立する地帯でも見かけたことは、ありません。

あと30年くらいすればそういう地域も出てくるかもしれませんが、いまこの投資を始めるあなたにはどうでもよいことですね。

なぜなら過当競争を気にしなければならない頃には、あなたはローンも返し終わり、余剰キャッシュフローを原資に店舗数を増やしており、悠々自適の人世を楽しんでいること間違いないからです。

これまで不動産を中心にさまざまな金融資産や事業に投資してきて感じることですが、指をくわえて無策になにもせず傍観している状況こそが長い人生で見てリスクと考えます。

あなたはどうお考えでしょうか。

いずれにせよ、出店数が1店舗だろうが10店舗以上だろうが、
ライバル店と出店しようとしている店舗での、トランクルームのサイズの違い、出店規模等をよく見極めましょう。

多店舗で埋まっているサイズのお部屋の情報がわかれば、しめたものです。

あなたのトランクルームでも似たタイプのお部屋構成としてみましょう。地元で人気のトランクルームとなること請け合いです。

条件によっても異なりますが、ご自身での事前調査はとても重要な事です。

具体的には、
・現地周辺に実際に行ってみる。・候補商圏のライバル店をネット検索してみる。
・自分でライバル店に電話して稼働状況を確認してみる。
などの事前調査を行うことが成功のためには大切です。

 

 

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セルフストレージ超入門(09) 第4講 同じ商圏にライバル店があれば稼働率を調べる

出店する予定地にライバル店が既にある、というケースは少なくありません。
特に都心や政令指定都市にお住まいの方であれば競合が存在する可能性は高くなります。

ライバル店というと一瞬マイナスイメージを持つ方もいるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。

トランクルームに投資を考える場合に限っては、ライバル店の無い場所と同じくらいにライバル店が出店している地域はおいしい地域である可能性が高いのです。

ライバル店のない場所を選ぶ場合、その場合には綿密な市場調査(ニースの有無)が必要になります。

ライバル店出店済みの商圏では、まず、何店舗のライバル店が出店しているか?を数えます。

これで大まかなトランクルームへのニーズが把握できますし、ライバル店の稼働率を調べることでその商圏にニーズがまだあるかを調べることが出来ます。

調査にかかる経費も大幅に節約できますのでメリットが大きい出店方法です。

 

 

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