2016年 8月 の投稿一覧

トランクルーム・レンタル収納の歴史

みなさんは、トランクルーム・レンタル収納の歴史をご存知でしょうか。
日本語の書籍ではあまり触れられていないので、英語の文献を紐解きながら、紹介してみたいと思います。

レンタル収納の歴史 草創期

レンタル収納の起源は17世紀末の西ヨーロッパにまでさかのぼることが出来ます。
当時、未知の地を探しに海に出ようとする船乗りたちは、持ち物を預けて置く場所を必要としました。
ロンドンでは、議会がこれらの持ち物を保管する倉庫の建築を承認しました。

現代のレンタル収納の時代は1960年代のアメリカ合衆国テキサス州で始まりました。

Lucas_gusher

17世紀末に保管場所が必要だったのは船乗りたちでしたが、1960年台のアメリカで保管場所を必要としていたのは、出稼ぎ(渡り)労働者でした。

テキサス湾岸沿いののオフショアの石油掘削のために出港して出稼ぎに出ていたのです。

彼ら出稼ぎ労働者が収納スペースを必要としており、レンタル収納のための施設である「ミニ倉庫 (mini-storage)」は、ほどなく価値を見出され、1970年代までには、全米に広がり始めました。

 

 

ランドバンキング目当てだった当初のトランクルーム・レンタル収納投資

当時、ほとんどのオーナー達は彼らのレンタル収納への投資を良い「ランドバンキング」の機会と考えていました。

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「ランドバンキング」とは、英語で土地を意味する”Land”と預託を意味する”Banking”を組み合わせた造語です。

手元の現金を現金のまま寝かせておいても大して価値は増えないので、土地を取得して、将来への利用のために保持することを指します。現金を土地という銀行に預けるようなイメージですね。

ランドバンキングの投資で肝要な点は、都市化が価値を増大させる前にその土地を購入するということです。

(日本であればこれから都市開発が進みそうなところや新駅開発、幹線道路開発、ショッピングセンター開発が進んで居住人口が増加しそうな地域ですね。人口減少時代の現代であっても日本各地にそういう土地があります。)

これらのオーナーは土地の良い使い道が見つかるまでレンタル収納ビジネスを運営するつもりでした。

なぜならランドバンキング目的で土地を買っているので、インフレや人口増加に伴って地価が上がったら売却して利益を得ようと考えていたからです。

しかし、時がたつにつれ、多くのオーナーがレンタル収納としての利用が最適であると気付きました。レンタル収納の収益性の高さと安定性を認識したからです。

市場規模と市場の性質

今日、レンタル収納ビジネスは活況です。セルストレージ協会(SSA)の会長及びCEOのMichael T. Scanlon, Jr.によると、2005年の時点で、アメリカ国内には44,000以上のレンタル収納施設があります。

専門家達はこれらの施設が2004年に150億ドル※近くの収益を生み出したということで一致しています。

※1ドル100円換算で1兆5000億円。ちなみに2015年は約3兆円~4兆円に拡大しています。

これらの収益の約95パーセントは賃料でした。残りの5パーセントは各種製品とサービスの販売からでした。

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市場全体としては成功しているにもかかわらず、業界は比較的洗練さを欠き、断片化されています。

今日、レンタル収納施設の約75%は小規模で独立した、家族経営の運営者によって所有されています。

米国は売り上げ規模でみて日本(500億円)の約60~80倍の規模であり、かなり成熟した市場であるといえます。成長途上である日本の40年から50年先を言っているといえます。

この規模の業界では通常比較的大きな企業が合併し、結果小規模なプレイヤーを駆逐する傾向があります。

レンタル収納業界でも経営統合は起こっています。

問題はほとんどのオーナーがビジネスから多くのキャッシュフローが得られるため、ビジネスを売却したがらないことです。そのため、家族経営規模の小規模事業者が多く残っています。

結果、最大手のパブリックストレージ社でさえ、マーケットのシェアはレンタル可能な広さの6%にとどまります。トップの50社はあわせて約23.8パーセントを押さえています。 (トップのセルフトレージの運営者のリストに関しては別の記事を参照してください。)

 

脇役の「黒いヒツジ」が最強投資へ

blacksheep

英語には「黒いヒツジ」(black sheep)という表現があります。

どの群れにも黒い羊がいるということわざ(There are black sheet in every flock.)ということわざに由来した表現です。

白い羊なら白い羊毛以外に染め上げることができるため、いろいろな色の羊毛にすることができますよね。

ところが黒い羊では黒い羊毛しかとることができません。
ここから転じて、black sheepは「厄介者」「脇役」の意味で使われています。

じつはつい最近まで、レンタル収納は投資商品の世界における「黒いヒツジ」と見られていました。

ウォールストリートの機関投資家たちは、は多くの理由からこの業界に投資してきませんでした。

理由を問うといろいろ出てきたものです。たとえば、以下のような理由が挙げられていました。

  • きちんと組織された業界団体がない
  • 業界に関する詳しい情報がない
  • グラマラスでないイメージ
  • ストレージに関するネガティブな神話

筆者はサラリーマン時代、ウォールストリートの金融機関(投資銀行)であるゴールドマン・サックス(Goldman Sachs)やいまはなきリーマン・ブラザーズ(Lehman Brothers)に在籍し、日本の機関投資家や銀行などの大手金融法人向けに投資商品を組成していました。

たしかに、米国市場が十分に成熟し認知度が高まっていると認識されていたはずの2000年代初頭でもあまり積極的に投資推奨していなかったように記憶しています。

すくなくとも米国内の大口投資家向けでさばききれないおこぼれ投資案件は日本の機関投資家向けに流れてきたものですが、耳にした記憶がほとんどありません。

不動産投資家はウォールストリートに続きました。彼らは、郊外や工業団地周辺の古いストレージ施設より、町の中心の自慢できる新築の建物、オフィスビルや居住用不動産(マンション、アパートメント)への投資を好みました。

では、何が起こったのでしょう?どのようにレンタル収納への投資が黒い羊から最強投資と考えられるようになったのでしょうか?

 

 

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お金に対する罪悪感(続編) / The Curse of Earning Money

なぜ、あなたは儲けることができないのか。

ノウハウを勉強し、
有料情報商材を買い込み
投資セミナーに参加しても

「お金は悪」
「お金を儲けることは
 人から奪うこと」
と思い込んでいる限り

あなたの心に潜在的に
儲ける行為に対して
ブレーキがかかってしまうからです。

まずきちんと認識すべきことは

「お金を儲けることは、お金を他人から奪うことではない」

ということです。

人に何かを売るという行為は、
対価として商品、モノやサービスを渡す行為。

つまり、本当は、
何かを売るということは、人からお金を奪うことなのではなく
価値の交換でしかありません。

相手が感じてくれている商品の価値

相手が渡してくれるお金の価値
が、つりあっていると相手が感じてくれるから交換できるのです。

相手は自分の意志でお金と商品を交換してくれているわけですから
相手からお金を奪っているわけではありませんよね。

お金は、金額が印刷された、ただの紙でしかありません。
10,000円という金額が印刷された紙を10,000枚
つまり1億円貯め込んだとしても
その紙自体に意味はない。
使わなければチリ紙以下。

紙がすごいのではなくて
その10,000枚の紙の束の購買力や
その紙の束と交換できるであろう価値のイメージに
みなさん魅力を感じているのです。

売ることは本当に素晴らしいことです。
世の中には素晴らしい商品を作り、販売している人たちがいます。

飲食店、自動車屋、小売店、電気店、クリーニング屋、不動産屋、電気会社やガス会社、水道会社。

様々な分野の人たちが私たちの生活を豊かにするための商品を作って販売してくれています。

この世の中に商品を売る人が全くいなくなってしまったら、
どうなってしまうのでしょうか?
売ることは買ってくださる皆さんのための新しい幸せを作ることなのです。

まずは
あなたがものを売る会社を作って売っていくこと
あなたが副業で何かを売ることは
お客様の新しい幸福を創造することなのだということを
お客様が増えることは、その幸福が増幅することなのだということを
理解してください。

不動産を貸し出す。
住む部屋がなかったり、劣る環境に住んでいる方々の状況を改善する。
これはお客様の幸福度の向上につながります。

わたしはセルフ・ストレージ(トランクルーム・レンタル収納)の
ビジネスが好きです。

それは、住環境・居住スペースの問題や
引っ越し・転勤・建て替え・家族構成の変化など
生活環境の変化にお悩みの方に収納スペースの提供を通じて
生活環境の改善のお手伝いができるから。

これも、お客様の幸福度の向上につながります。
セルフストレージは米国など先進国各国ではあたりまえのように存在するサービスですが
日本では、まだ始まって間もないサービスです。

つまり、収納スペースの不足を解決するという、
いままでほとんど存在していなかったサービスを追加していくことになりますから
初めて収納スペースをお使いになるお客様に対して
新しい幸福の創造していることになります。

不動産投資をお考えの皆さま、
億単位の借金を背負って薄利の賃料収入しか得られないことにお悩みの皆様にも、
セルフ・ストレージへの小口投資の機会を作り、提供しています。

これまでの不動産投資の常識を覆す小額からの投資が可能で
預金口座に金利ゼロで資金を寝かせておくより、有利な投資手段を提供します。

これも、投資先に悩む投資家の皆様の
お悩みの解決手段の一つになるかもしれず
投資家の幸福が増幅する手段となりえます。

社会に対する、新しい幸福の創造と増幅に
あなたのお力を貸していただけたら
セルフストレージの供給量を増やすことができ
日本中に新しい幸福を創造していくことができると
おもうのです。

あなたがセルフ・ストレージに投資するといることは
幸福創造企業をつくることなのです。

あなたもよい利回りの運用ができて幸せになるかもしれませんが
投資先のセルフ・ストレージを利用する方々の幸せのお手伝いにもなるのです。

 

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お金に対する罪悪感

 

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お金に対する罪悪感 / The Curse of Earning Money

あなたは誰かに何かを売る時、お金に対する罪悪感を持っていませんか?
収入を増やしたい。セミナーに通いまくり、おなじようにセミナーに日参する知り合いができるのに、いざ賃貸不動産を購入しようとすると足がすくむ。

自己資金が不足気味の方ですと副業セミナーなどに通って転売ビジネスやセールスライティングに挑戦している人もいるかもしれません。

マインドが低い!なんてセミナー講師にお説教されたりして。
でも、なぜか1歩踏み出せない。

試行錯誤の末、ようやく売り始めた。
それでも、ついつい値引きをしてしまったり、相手の懐具合を気にしてしまったりしていませんか?

ビジネスでは何かを売らないことには収入が得られません。

一方で、
日本人は信じられないほど多くの人が
お金を稼ぐこと、売ることに対して罪悪感をもっている。
もしかしたら、あなたもそうかもしれない。

気にすることはありません。
僕もそうでしたから、気持ちはよくわかります。

これは一種の催眠です。

あなたは小さいころから、

お金=悪。お金持ち=悪い事をしている

というようなストーリーを学校教育で、テレビの番組で、絵本や童話の中で、
子供のころから繰り返し刷り込まれて育ってきてる。

そう、幼いころから繰り返し思い込まされてきた
「お金=悪 お金持ち=悪いことをしている」
実はこの刷り込み教育には何の根拠はないのに、
単に幼いころからの常識として刷り込まれてしまっているのだ。

事業家として本格的に稼ぐ場合にせよ、副業でお小遣い程度を稼ぐ場合にせよ、
お金の罪悪感を持っていることは致命的なブレーキになります。

お金に対する罪悪感があるまま行動を続けていくと、
プロとして何かを売って仕事をして生計を立てていくのに、
売ることに対してブレーキをかけてしまう。

実際のところ、学校教育を卒業して社会人になると
お金というものは私たちの人生の中でも、それがすべてではないにしても
とても大きな重要な部分を占めている。

それなのに、お金を稼ぐことについて、売ることについて、
罪悪感を持っていたり
勉強しなかったりするのは
とてももったいないことだ。

刷り込み教育の中では
お金=悪 お金持ち=悪いことをしている
のはずなのに、
わたくしの経験上、お金持ちの人たちは
ほとんどがいい人たちばかりです。

それは実は当然のことで
お金持ちは自分に余裕がある。
だから、他人にも優しくできたり
新しいこと、リスクの大きいことにも挑戦できるのです。

そもそもなぜ、お金が悪である、お金持ちは悪いことをしているという
お金に対する罪悪感という催眠状態に私たちはとらわれてしまったのでしょうか。

それは、
「お金を儲けることは
 人から奪うこと」
だと思っているからです。

お金を儲けること=人から奪うこと?
銀行強盗や泥棒ではあるまいし
このような思い込みにとらわれる必要は、ありません。

このような思い込みにとらわれている限り、
いくらノウハウを勉強したところで
いくら有料情報商材を買い集めたところで
いくら投資セミナーに参加したところで
お金儲けなんてできるわけがありません。

なぜなら、あなたの心に潜在的に
儲ける行為に対して
ブレーキがかかってしまうからです。

 

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お金に対する罪悪感(続編)
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不動産で節税投資(06) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その3)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

不動産屋さんのいう節税

 

【ご質問】
なるほど、経費となる減価償却費の額が3.5倍も違うのですね。

その分、不動産所得の計算で経費として申請することができる額が多くなるのですね。不動産屋さんが税金が戻ってくるといっていたのは、この仕組みのことを言っていたんでしょうか。

【お返事】
まあ、そうでしょうね。

その不動産屋さんと直接話したわけではありませんが、よくある営業トークとしては同じようなロジックで説明が行われますので。

念のためクギを指しておきますが、節税とは税務署から納税した現金を取り返す手法とは思わないほうが良いです。
そのような印象で節税を理解するとがっかりすることが多いのでは。

税法で認められた範囲内で経費計上することにより課税所得を下げることができ、結果として納税額が減るわけです。

節税とは、エレベーターやセキュリティ設備など優良設備への投資や賃貸用建物の取得、IT投資などの設備投資を税率分安くできる国が認めた仕組みなのです。その点、法を犯して税をちょろまかす?脱税とは異なるわけです。

たとえば現在の税率が毎年5割の方なら設備投資や建物の取得を5割引きで行うことができる。これが費用計上の仕組みであり、節税です。

 

減価償却費計上期間が終わったらどうするの?

 

【ご質問】
計算例2ですと年間の減価償却金額は大きくなったものの、5年目からは計上できる費用がゼロになってしまいます。

結局この不動産を個人で保有すると5年目以降の税金が増えて苦労するのでは?

【お返事】
これもよくある質問です。この質問については2つの観点からお話ししましょう。

まず、節税には「課税の繰り延べ」という観点があります。

今年払うはずだった税金を将来時点まで先延ばしする効果です。

仮にあなたが体調を崩したり収入が減少する事態になったとしても、不動産からの収入があなたの生活を下支えしてくれ、収入が尽きることを心配せずに再起を図ることができます。

不動産投資を通じて節税しながら投資することで、保険・保障のような経済効果が期待できるのですね。あなたご自身の生活も、ご家族の生活に対してもあんしんをもたらしてくれることでしょう。

次に、5年目以降もお元気であった場合。
お元気で働き続けているのであれば、きっとあなたは高額納税者のままでしょう。

この場合は資産保有法人を別途つくり、あなたまたはあなたの配偶者だけでコントロール可能な状態にして置き、この法人に建物部分または土地建物一体で移してしまえばよいのです。

この方法については満室経営研究会にノウハウがありますので相談されるとよいでしょう。建物部分の消費税が還付される仕組みもありますので、5年後にいきなり法人を作るよりは少し前から準備されることをお勧めします(理由を知りたい方は満室研に相談してみてください)。

 

減価償却費の観点から選ぶべき不動産の注意点

 

【ご質問】
減価償却費の観点から投資対象不動産を選ぶ際の注意点はほかにありますか。

【お返事】

不動産といえば多くの場合土地と建物がセットになって取引されますが、土地は時間の経過とともに損耗しないため、減価償却費は計上できません。あくまでも建物や設備部分が対象となります。

従いまして、都心の地価の高いところですと物件価格に占める土地代が多くかかり、購入金額の中の建物の金額が占める割合が少なくなりがちです。従いまして減価償却費も少なくなりがちです。

では都心の築浅もしくは新築の区分マンションを買って節税になるという業者が存在しているのはなぜかと申しますと、売値(投資家から見ると買値)が高すぎて、投資利回りが低くなってしまっているためです。毎月毎年の賃料収入だけでは賄いきれない費用となり、実損が発生。これを節税と呼ぶのは売り手や仲介業者お屁理屈なのではないかなと思います。

逆に地方都市では都心と比べて土地代が安いわけですが建物の構築費用が土地代に比例して安くなるというわけではない(人件費や建築資材費は地域によって大きな差がない)ので、購入総額に占める建物の金額の比率が大きくなります。税金だけを考えると建物の減価償却費が多く計上でき、税金分建物を安く買うことができているような状況になりますので有利であるといえます。

手前味噌ですがセルフストレージも高額納税者の節税にはよい手法です。それはなぜかというと・・・・上で紹介した耐用年数表をよ~く、眺めてみてください(すでに過去のブログでも触れてはおりますが)。

金持ちは4年落ちの中古外車に乗っているなんて言う本が昔ベストセラーになりましたがその理由もわかるようになりますよ。

 

目指せアーリーリタイヤ

 

40代50代でサラリーマンを辞めて引退を考えている高額納税者の皆さま、例えば金融マンや外資系サラリーマンの方々、20代後半、30代のうちからこつこつ節税を考慮に入れた「節税投資」を行って、アーリーリタイアとその後の自由な生活のための準備をしませんか。

勤務医の方々にもおすすめです。激務の勤務医時代は同時に高額納税者の時代でもありますから、なかなか独立開業用の資金がたまらないという現実があります。

私のように事業を興すための資金も容易に作ることができますし、生活費も不動産の収入から賄うことができます。

ワンルームマンションではない不動産を選びましょうね。
安定高利回りで払うはずだった税金の一部でご自身の資産形成ができる「節税投資」。
おすすめですよ。

 

 

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不動産で節税投資(05) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その2)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

 

現金の出ない経費とは

 

【ご質問】
ありがとうございます。パターン1だと、ますますうれしくないですね。
売主さんと仲介した不動産業者さんはうれしいかもしれませんが、これでは買う側が踏んだり蹴ったりです。

パターン2のほうは良さそうですね。もう少しよく理解したいので、教えてください。

【お返事】

重要な点は、「不動産所得が赤字になるのは、必ずしも現金支出によるものではない」という点です。

不動産所得が赤字になる、もしくは不動産所得を圧縮できる主な原因は、購入した不動産の建物の減価償却費によるところが大きいのです。

減価償却は、建物の金額を耐用年数(使用可能期間)にわたって経費として計上するものです。

耐用年数は上で紹介した方法で計算されるのですが、実際の耐用年数よりも短く設定されているのが通常です。
つまり原価昇格費を正しく活用できれば、投資した資金を早めに回収できるということです。

不動産所得は賃貸収入から金利や管理費、固定資産税、火災保険料などの経費を差し引いて計算します。
減価償却費もこの経費の一つとして計算するのです。

毎年、「減価償却費」というお金をだれか第三者に支払っているわけではないので、あなたのお金が減るわけではありません。
あなたのお金が減るわけではないけれど、申告所得を圧縮できますので、「非現金性の費用」と呼ばれているのです。

【ご質問】
なるほど。つまり、
「購入した建物金額が毎年経費として計上できるから、賃貸不動産経営を行う上で手元に残っているお金はプラス(黒字)なのに、税金を計算する際の申告所得がマイナスになっているということが起こり得る」
ということなのでしょうか?

【お返事】

はい、そうです。

お話の冒頭に出てきた、不動産業者の方が中古物件を購入したほうが新築と比べて税金上有利ですという説明をしたのもそのためです。

建物の減価償却費の観点からの発言と思います。

 

中古物件の償却年数の決め方とは

 

【ご質問】
中古物件だと、減価償却費計算上の年限はどう計算するのですか?

先ほど簡単に説明していただきましたが、もう少しくわしく教えてください。

【お返事】

先ほど紹介した国税庁タックスアンサーを読めばわかりますよ短いですし・・・・と言ってしまっては冷たすぎますかね。中古建物の税金計算上の耐用年数(税法上耐用年数)は以下のように計算します(※1)。

(1) 法定耐用年数(※2)の全期間を経過したもの
  「法定耐用年数 x 20%」(年)
(2) 法定耐用年数の一部の期間のみ経過したもの
  「(法定耐用年数-経過した年数)+経過した年数 x 20%」
  つまり、「法定耐用年数-経過年数 x 80% 」でも計算できます。

計算例1

 法定耐用年数が22年で、経過年数が10年の木造アパート(建物価値1,400万円)を取得した場合の税務上の耐用年数と毎年の減価償却費。

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-10年=12年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 10年×20%=2年
(c) 耐用年数
 12年+2年=14年

したがって、1年当たりの減価償却費は100万円(=1400÷14)。
向こう14年間にわたり毎年100万円計上できる。

計算例2

 法定耐用年数が22年で、経過年数が20年の木造建物を取得した場合の税務上の耐用年数

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-20年=2年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 20年×20%=4年
(c) 耐用年数
 2年+2年=4年

したがって、1年当たりの減価償却費は350万円(=1400÷4)。
向こう4年間にわたり毎年350万円計上できる。

例1では年間100万円。
例2では年間350万円。
3.5倍の差が出ました。

中古物件で残存年数の短いほうが減価償却費をまとめて計上でき、節税上、課税所得の圧縮効果が大きいことが分かります。

※1 別途、小数点以下の処理などがありますから、申告時には顧問税理士の方またはお近くの税務署の方に確認しましょう。税務署というと世の中の先生方がコワイコワイとあおりがちです(顧問契約ほしいのだからあたりまえ)が、直接会って話してみるととても話しやすい方たちですよ。正確な納税をめざして税務署に相談にいったり電話で質問しているのに納税者である私たちに怖く接するわけがないのです。

※2 法定耐用年数というのは別途税法で決まっておりまして、ネットで閲覧することも可能です。
主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)
耐用年数表(建物以外もここに掲載されています)

(長くなったので、次回に続きます。)

 

 

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不動産で節税投資(04) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その1)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税について、知人からこんな質問がありましてメール形式でチャットをしていました。同じお悩みの方もいらっしゃるかもしれませんので、紹介することにしました。

税を制するもの不動産投資を制すとも申します。

ドナルド・トランプもロバート・キヨサキも米国の不動産分野における節税制度(譲渡益課税の繰延制度)を繰り返して富豪になったというのはあまり日本では報道されていない話だったりしますし・・・・。

順番にご紹介したいと思います。

 

中古物件はなぜ税金上有利なの?

 

【ご質問】
わたしは給与所得で1800万円ほどあります。

内訳としては営業職のため基本給は1300万円ほど、あとは業績給のようなものです。
所得税・地方税・社会保険料負担などで税負担がばかにならない金額で悩んでいたところ、たまたまセミナーで知り合った不動産会社の方から節税になるからと賃貸不動産の経営を勧められています。

その不動産会社の方いわく、「特に中古物件が利回りが良く、税金上も有利である」とのことでした。
そもそもどうして中古物件は利回りが良くて税金上も有利になるのですか?

【お返事】
賃貸不動産が節税になるというのは本当です。

賃貸不動産の所有によりさまざまな費用が発生しますので、賃貸不動産の経営により生じる費用と給与所得とを相殺させることであなたの申告所得(課税対象となる所得)を減ずる効果が得られます。

課税対象所得が低下することで税額も減るわけです。

賃貸不動産から生じる費用の中で大きな部分を占めるのが減価償却費(げんかしょうきゃくひ)といわれる費用項目です。

これは、建物が経年劣化により自然に損耗してくという考え方に基づいた、非現金性の費用です。

費用ですが計算上費用として申告しているだけで実際にあなたのお財布から現金を支払っているわけではないので、不動産投資を行う上で手元にキャッシュを残してくれる効果があります。

 

経費計上できる2種類の赤字とは?

 

【ご質問】
なるほど、だんだんわかってきました。

でも、区分マンションを新築で買って赤字が出て、つまり損をして税金が安くなっても全然うれしくないのですが。
もう少し、詳しく教えていただけますか。

【お返事】
はい。まず1つ覚えておいてほしいことは、どんな不動産物件を買っても節税になるというわけではない、ということです。

賃貸不動産の経営でとても良い物件を取得して賃料収入で笑いが止まらない状態、利益が出て仕方ない状態になりますと、そのぶん、不動産から得られる賃料所得が給与所得にプラスされてしまいますので、節税どころか逆に税金が増えてしまいます。

従いまして、以下のような不動産を取得しないと税額減とはなりません。

(パターン1)儲からない不動産を購入した場合(例 低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで買い、賃料収入以上の返済を行う)

(パターン2)中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上する。

パターン1:低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで購入

都市部で給与所得者向けに不動産投資が節税になりますと称して区分の新築ワンルームマンションを分譲している業者さんの多くはこのパターン1です。

わたしもサラリーマン時代にセミナーに行きましてお話し伺いましたけれども、ローンを返済し終わった30年後には家賃が丸々入ってくるので私的年金になるとアピールしておりますね。

どの程度実現性があるかどうかは、あなたの周りの賃貸不動産で築30年のお部屋の賃料や募集部屋数の多さをネットで検索することで簡単にわかると思います。

パターン2:中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上

節税になる場合も少なくありませんし、節税にならない場合は超優良資産を取得したということで納得感もある手法です。

 建物に関する減価償却費の計上期間につきましては厳格なルールがありますのでルールに従って申告しましょう。築22年超の木造物件ですと4年償却。軽量鉄骨造の場合も同じです。34年超の重量鉄骨物件ですと6年償却。
計算ルールにつきましては国税庁タックスアンサーの案内をご参照ください。
国税庁タックスアンサー No.5404 中古資産の耐用年数(https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm)

(長いので、次回に続きます)

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門 読者の方からご質問がありました 続編

こんにちわ!セルフストレージ大家のマイクラオバラです。

トランクルーム設備の減価償却期間をお教え下さい。(ネットをみたら、3年、7年、15年と色々書いてあったので。。。)

あーわたしもむかしなやみました。
ネットにいろいろ書いてあるんですよね。

新品の場合、償却年限の具体的数字に関しましては、国税庁通達の機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表 別表1
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/taiyo_nensu.htm (ご参照下さい)
が判断基準の根拠となります。

申告時の判断は設置地域の状況に基づいて税務署及び税理士さんの判断に基づいて決められます。つまりズバリ何年という事は一概には申し上げられません(弊社税理士業務を行っておりませんのでご理解ください)が、基本的な考え方について以下ご説明申し上げます。

トランクルームは設置形態、素材など様々ですが、基本的に以下の①②③によって決まります。
① どう認識するか?
② どのように設置するか?
③ 新品か中古か?  

以下、順次説明します。

① どう認識するか?

①は一言で申せば動産か不動産かの認識の違いになります。

固定基礎を用いて移設が困難な場合は不動産扱いになりますし、移設が容易であれば動産となります。前者のほうが償却期間が長く、後者のほうが短くなります。

② どのように設置するか?

②は土地の上の固定物(不動産)として設置または建設・運営するか、仮置きの構築物として設置・運営するかの違いです。

前者のほうが使用収益する期間が長いと判定され、減価償却期間は長くなります(7年~22年 22年は木造または軽量鉄骨造の場合。重量鉄骨造なら34念。RCなら50年。突っ込みがありそうなので前もってお話しておきますと、レジではないので47年ではありません。)。

後者の場合は使用収益する期間が前者比短いと判定され、減価償却期間は短くなります(3年~7年)。

前者ですと定額法(毎年一定額の償却)、後者ですと定額法または定率法(毎年一定率の償却)を選択できます。

③ 新品か中古か?

③は言わずもがなですが、新品のほうが償却期間は長くなります。中古の場合は中古償却資産の耐用年数について算定基準が国税庁にあり、その算式に基づいての決定となります。

(ご参考)国税庁タックスアンサー「No.5404 中古資産の耐用年数」 https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

基本原則は以上のとおりです。

※ネット掲載の記事の場合は、検索エンジン対応業者が外注に書かせている物が多く、不動産及び税務の知識に欠けている外部ライターが書いておりますので、正確性に欠けます。
この点はご注意下さい。

正確な判断はあくまで、税務署や税理士の認識、判断で決まります。
但し設置する地域等によっても判断が変わる事もある様です。

野積みコンテナが林立している横浜市では建築確認を取らないと設置できなくなっている(つまり、動産扱いは事実上無理)ようですし、他の市ではそこまで厳しくないなど、地域によって微妙な違いがあります。

ちなみに、設備は新品しかありえないのでしょうか?(中古は流通してないものなのでしょうか

わたくしも中古品は欲しいと思っているのですが、現在中古品は殆ど流通しておりません。

それだけ、失敗の少ないビジネスとも言えますし、減価償却が終わってもビジネスは続いていくので、出回っていない様です。

まれに出物もあるのですが、あっという間に買われてしまいます。

ご質問がある方はこちらからどうぞ。可能な限り、お答えしたいと思います。

 

【次回へすすむ】 

【前回へもどる】 
セルフストレージ読者の方からご質問がありました

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門 読者の方からご質問がありました

みなさんこんにちわ。
セルフストレージ大家でございます。

読者の方から質問が来ました。
ありがとうございます!

書いていて励みになります。

いくつかいただいたご質問の中で、共有する価値があると思われるものがございました。

質問された方の個人情報などを削除した上でお答えしてみたいと思います。

(東京都の23区にお住まいの方)ブログ記事興味深く拝見しております。連載を読むようになってから、街中のトランクルームが気になって仕方なくなりました。都内の一部では実はトランクルームはもうすでにかなり存在していて、場所によっては競争が起こっているようなのですが(私の実家のそばも、私が知らなかっただけで、実はそれに近い状況でした)大丈夫なのでしょうか?

トランクルーム事業は価格競争が起こり難いのが強みです。

例えばある会社が価格を下げてトランクルーム店を出し、そこが満室になっても、それ以上は貸せません。

ニーズがある訳ですから、値下げをしないで待っていれば顧客は借りに来ます。つまり、「価格弾力性が低く、価格に下方硬直性がある」ビジネスと言えます。トランクルームが多く存在する事=競争ではなく、価格が下がりにくい商売なので多く存在している訳です。

様々な収益物件に投資して成功、失敗を繰り返してきた経験から考えるに、むしろ毎年雨後のタケノコのように建築され続けるアパート、マンション投資に資金を集中させている方のほうが危険ではないかなと感じます。むちゃくちゃ客付けに広告費を支払うなどしない限りは遅かれ早かれその地域の平均空室率に落ち着きますよ(そりゃ、宅建業者の皆さんは新築だろうが中古だろうが居住系物件のほうが売りやすいのでいいこといっぱいいうんですけど)。

供給量が圧倒的に足りていないセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)のほうが圧倒的に有利な投資手段であると感じています。

仮に出店してうまくいかなかった場合の、貴社の対策はどのようなものでしょうか?

綿密な事前調査、市場調査、近隣調査、法令調査等を行っておりますので、失敗したけースはまだございません。しかしながら商売ですので、万が一うまく行かない場合には、その店舗は撤退し別なエリア(新店舗)で頑張るという形になります。

店舗が埋まるのには1~2年かかりますので、その間適宜そのエリアでの戦略は考えて営業する事となります。

アパート・マンション経営では圧倒的な供給過多、物件選びに失敗し売却できず身動きが取れない事例をよく見受けます。

一方、トランルーム経営はアパート・マンション経営と異なり圧倒的な供給不足の状態が続き、早めに出店をし認知度を高めていくことで地域の皆様に広く認知され末永くご愛顧いただけるであろうと予想しております。そう考えているからこそ、良さを知っていただきたくてこのブログを書いています。

集客以外も含めて、全部にわたる面で、ストレージ大家さんがライバルと比較した場合の優位性はどこにありますでしょうか?

いいですねぇこの質問。同じ質問をアパート・マンション投資家の皆さんにも問いかけたいです。あと頑張って集客します!と満面の笑みで売り込んでくる管理業者の皆さんにも・・・・。

上の質問で答えたものと重なる部分は割愛致しますが、東京だけでなく盛岡店においても出店成果を出している点は、東京近郊のみで営んでいる業者さんを比べても、集客ノウハウ等で強みを見せていると言えるかと考えます。

東京都千代田区という、日本で一番の激戦区の1つで常に満室または満室ぎりぎりの入居率を誇ります(小口分散化されているので入退去が断続的にあるため、アパマンで成功している大家さんのように常に100%満室!なんてことおは申しません。正直第一です)。

岩手県盛岡市の郊外、盛岡駅から徒歩70分の所でも満室近い運営を継続しています。200坪の土地にストレージを設置。荒れたあばら家を解体して開設した店舗です。地方での成功例として、千代田区の対極にあるといえます。

また、ストレージ大家は外資系金融機関で人稼ぎした後引退して事業への投資も行っており、投資先の1社は古式ゆかしい不動産という産業分野に技術革新をもたらすべく、不動産テックビジネスの開発会社も投資し運営しております。自力でWEBサイトなどの集客、検索エンジンに上位表示させる技術などを保有しており、外注さんに頼る必要がありません。ですから、店舗設置後3か月程度で損益分岐点を超え、その後7か月から10か月程度でほぼ満室まで至ります。あとは毎月の賃料の引き落とし日にジャラジャラとお金が降ってくる音が聞こえます。そして店舗をこつこつ増やしているわけです。

長くなったので、次の投稿に続きます。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(33) 第22講 終わりに

古くから日本人は物を大切にする文化があります。

「MOTTAINAI」という言葉は今や世界で通じる言葉となりました。

少し前に「断捨離」という言葉がはやりましたが、せっかく手に入れたものだから大切にする。思い出のある物だから捨てられない。

そういう気持ちは日本人なら誰でもが持っている「良い心」なのでしょう。

とは言え、狭い日本ですから快適な生活をしようとすると、「普段使わない大切な物は、どこかに収納したい。」と考えるのは極めて自然な事です。

トランクルーム事業はごくシンプルで分りやすい事業です。
アパート投資、マンション投資、ビル投資などと比べて運営も簡単、利回りも高く空室リスクも限定的。安価な収納スペース不足に悩む地域の皆さんに感謝していただける。良い事業です。

しかしどんな事業でも、事業である以上リスクを伴います。

トランクルーム事業をご検討の皆様には、納得のゆくまでご質問をお寄せいただきご理解を賜りたいと存じます。

弊社もまだまだ小さな規模の会社ですが、トランクルーム事業を大きくさせる決意のもと、日々の業務を行っております。

この連載をご覧頂きました皆様といつの日かトランクルーム事業展開のパートナーとして、地域の皆様の快適に快適な生活をお届けできる一助となります事を心より願っております。

文末ではございますが、最後までお読み頂きまして誠に有難うございました。
皆様のご多幸とご健勝をお祈り申し上げます。

日本公共収納株式会社
代表取締役  小原 毅也

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(32) 第21講 屋内型店舗の店探し。ポイントは消防法と建築基準法

屋内型トランクルームの候補地を探す場合には、運営代行業者さんのほとんどが事前に教えてくれないことがあります。熱心にこの文書を読み進めていただいたあなたにこっそり、ここでお伝えしておきます。

それは、店舗展開時の規制、具体的には消防法と建築基準法です。

候補地の床面積が100㎡を超える様な場合、室内を利用する際に役所に用途変更の届出が必要となる場合があります。

建物には建築確認といいまして、建物建築時に何の用途でお部屋を使うのかという用途を登録する制度があるのですが、トランクルーム用候補として見つけたお部屋の用途がが店舗や事務所として申請されていた場合、ケースバイケースですが倉庫への変更届が必要をなる事があります。

また、消防法上、たとえ倉庫として利用する場合でも排煙施設が整っている事が求められます。

トランクルームに利用しようとする場合、どうしても賃料を安く抑える為には、築年数の古い建物(部屋)を探すことになりますが、古い建物の場合、建築確認の取得が出来ていても、完了検査を受けておらずに検査済証の交付を受けていない建物が多くあります。

ここで問題になるのが検査済証で、検査済証が無い場合例え確認通りに立てられていても、その立証が出来ずに、用途変更の申請が受理されないケースもあります。
弊社では法令順守の立場からこの様な場合出店を行わないようにしております。

行政にばれなければいい、どうせ投資家もこの辺について無知なんだから・・・とエイヤっとやってしまう業者さんも散見されますが、私どもは投資家の皆さんのことを考えて出店しないようにしています。

なぜなら万が一の火災発生時、事故発生時に投資家の皆さんが法的な責任を問われかねないからです。何か起こってから、あああのときちゃんと法律を守って店舗を構えればよかったと後悔しても遅いのです。投資家の皆さんを、考えられうる不測の事態から可能な限り守って差し上げることも私たちの仕事と考えています。

せっかく現地に行って気に入った候補地が見つかっても徒労に終わってしまいます。現地見学に行く前・行かれた際、不動産屋さんに100㎡を超える面積の場合、予め検査済証を取得した建物か?用途変更は可能かを確認する事が重要です。

 

 

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