2016年 7月 25日の投稿一覧

セルフストレージとは?(02) アパート・マンション投資で実際に起こった事件・事故の例

アパート・マンション投資を長く続けていると入居者の方が引き起こす事件、事故に遭遇することがあります。購入前には気が付かなかった支出に悩まされたりもします

 

事件・事故の例

 

「事件・事故なんてそんな簡単に起きるものじゃない」そう仰る方もいるかと思います。
しかし、こんなことが起こったらと想像してみてください。どれが起きても利回10%から5%になってしまうのです。

  • もし自分のアパートの近所に新築のアパートが建ってしまったら?
  • 隣室や近所に迷惑をかける賃借人が入居してきたら?
  • 近所のアパートで募集賃料を下げて募集を開始されたたら?
  • 賃借人が滞納を始めたら?
  • 近所の大学や工場が撤退してしまったら?
  • などなど・・・

まだあります。挙げればきりがありません。

 

任意売却・競売で流されていくアパート・マンションたち

 

もし融資をしてくれた金融機関が業績不振のアパート・マンションの資金回収に走り、裁判所に対して競売の申し立てを行い、そのアパート・マンションを抑えられてしまったら?

残るはずの土地も残らなくなってしまいますね。「競売物件は安く手に入れられる」と言われていたその競売物件、どんな理由で売られているかはお分かりになられるかと思います。

通常は競売の前に任意売却での資金回収を図りますが、売却がうまくいかずに競売に流れていく案件も少なくありません。

毎年雨後の筍のようにアパートビルダーたちが地元の地銀を連れて地主を回り、相続税対策と称してアパート・マンションを立てさせるので居住系物件はテレビのアイドル達さながらの市場です。

どんどん魅力的な若い子がやってきて、昔のアイドルが呼ばれる機会が減ってしまう。アパート・マンションでいえば、空室が続く状態です。

近隣に築浅の設備の新しい物件が銀行融資の力とホームビルダーの力でどんどん建設されているのですから、やむを得ないところではあります。

これだけではありません。

 

毎月の経費は雪のように降り積もる

 

  • 管理会社への毎月の管理手数料
  • 退去後のリフォーム・修繕。ペット不可の物件にブリーダーが入居して動物臭の除去に高額な費用が掛かった例も。
  • 屋根や外壁の大規模修繕(数百万数千万の支出は当たり前。面積に比例)
  • 新規募集の際の広告手数料(家賃の3か月分4か月分は当たり前)
  • 空室期間(期間の長さはそのままその部屋の無収入期間となります)
  • 区分所有マンションの場合はマンション管理費と修繕積立金
  • ローンで購入された方の場合は元本と利息部分の償還
  • などなど、、、

経費として計上することで節税になる(納税額が減る)物もありますが、利回10%で購入しても、費用として支払わなければならないものであることには変わりありません。

賃料収入からこれらの費用をいざ差し引いてみると、結果手元に残った純利回りが2%とか3%になってしまったと、いう事はよくある事です。

では、純利回りが2%や3%という、「利がとても薄い」状態で元銀行員のわたくしが目撃した事実をお伝えしたいと思います。

 

 

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セルフストレージとは?(01) 私がアパート・マンション投資をやめた理由

たまには、「セルフストレージ大家」らしいことも書かないとね。

株式、FX、金(ゴールド)や商品先物、不動産。投資という名の物を挙げると先ず思いつく言葉だと思います。「株式やFXは一瞬にして大損するおそれがあるので怖い」や「商品先物は素人では簡単に手がだしにくい」など良く聞く言葉です。

「不動産投資の場合、たとえ建物が火事になっても土地は残るので安心」という言葉や「一瞬にして大きな損失になることは無いので安心」という言葉を聞きます。ですが果たして本当でしょうか。

 

わたくしがアパート・マンション投資をやめた理由

 

例えばアパートやマンションを買ったとします。

部屋に賃借人が付かなければ家賃は入ってきません。

所有する建物で事件や事故、自殺があれば、その他の部屋の賃借人も出て行ってしまうかもしれません。

そして次の入居者を募集したとしても、よほど賃料を安くしない限り新しい入居者は見込めないでしょう。

買った時に満室利回り10%で買ったとしても、そんな事があればあっという間に満室利回りは5%にも4%にも下がってしまう事でしょう。これも、よくあることです。

私どもは空室対策のコンサルティングも行っているのですが、悪徳業者に騙されて満室物件を買ったら翌月から退去が相次ぎ空室率50%に。などという話も聞いております。

 

アパート・マンション投資、プレーヤーの利害関係を理解しよう

 

理由は簡単。

素人大家さんは空室ありよりも満室の方が安心して買ってくれる。
(ほんとは空室があったほうが安く買えて、運営を改善して入居率上げていくと儲かるんですが)

銀行も満室物件で賃料収入が多い方が融資金額を伸ばすことができる。
(結果として物件価格が上昇し、利回りは低下してしまうのですが)

銀行は高額の融資ができて、売買仲介した不動産業者は売買価格に比例して仲介手数料が得られます。
前オーナーさんには売却代金が。融資を返済するとキャピタルゲインが得られる。

売ってしまえば最終的には購入した新オーナーさんの自己責任。

というわけで、まずはアパート平均空室率30%の時代に満室運営している夢の物件を作ろうということで、知り合いの知り合いのつてで空室に入居させて見せかけの満室を演出、などということも時々起こっているようです。。。

いえ、私の周りにはこのような業者さんはおりません。あくまでも噂です。
もちろん良心的な業者さんの方が大多数なのでこの例が業界すべてというわけではないのですよ。

全部が全部というわけではなく、ごく一部だとは思いますが・・・。

悪貨が良貨を駆逐するといいますか、志の低い「売らんかな」的な短絡的な業者が一部存在していることは事実です。

このような悪徳業者はごくごく一部ですから、良心的な業者さんに紹介していただいた物件を皆様ご購入されていることと思います。

 

フルローンで買うと、何かあった場合に自己資金がないと行き詰る

 

しかし、もし皆さんが最近流行気味の「フルローン」で購入されたとしたら、月々の賃料に占める銀行借入の返済額の比率は6割から7割にも達します。

そのお支払いはどうしますか?自己資金を食いつぶして払い続けるのでしょうか。

「事件・事故なんてそんな簡単に起きるものじゃない」そう仰る方もいるかと思います。
事件・事故として実際にどんなことが起こるのか、予防注射ではないですが事前に知っておいた方が良いとは思いませんか?

 

 

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