2016年 7月 の投稿一覧

セルフストレージとは?(06) 第1講 商圏は2KM以内でファミリー層が多いエリアを狙う

 

あなたのアパート・マンションの”商圏”、ちゃんと把握していますか

 

トランクルームビジネスの商圏のイメージを持っておくことは大切です。

そういえば・・・・ アパート・マンション投資業界ではこの「商圏」の議論、全然聞きませんね。不思議ですね。駅徒歩XX分、バス停徒歩XX分という議論に終始し、アパート・マンション所在地周辺で想定される利用者の視点に関する議論が抜けている気がします。

さて、
お客様がトランクルームを借りる最大の条件は自宅または職場からの近さです。
従って屋内型・屋外型のトランクルームのコア商圏は半径2km以内になります。

主なターゲットはご自宅または職場において収納スペースが不足している事です。
つまりエリア選定で重要なことは以下の2つのうちのどちらかを満たすエリアを選ぶことということになります。

  • ファミリー層が多いエリア
  • 事業所などオフィスワーカー、工場従業員の多いエリア

ご利用いただいている皆様は様々な収納ニーズに基づいて利用されているわけですが、収納物は皆様に通ていらっしゃいます。

たとえば、ご家庭の皆さまですと収納するものは、季節で変わる衣類や、雑貨、災害備蓄品など。お父さんがこっそり趣味のゴルフバッグを置いていたりすることも。雪国地域ですと夏用と冬用のタイヤを季節が変わるごとに入れ替えて保管していらっしゃる方もおられます。

事務所の場合では書類等が多いように見受けられます。都市部ですと条例などにより大地震などの災害発生時に帰宅困難者が発生することを見越して一定の日数の避難物資を備蓄せよという条例を定めている都市もあります。例えば東京23区がその典型例ですが、万が一に備えた避難物資を置いている方もいらっしゃいます。オフィスで勤務されている方全員分の、長期保存に適したの水やヘルメットなどですね。

どちらの場合におきましても、重たいものや、大きな物が多いので、あまり遠い場所だと運ぶのが大変という事になります。

あまり広範囲のエリアが商圏にならないのはこのためです。

 

店舗設置の際はデータに基づいた分析を行いましょう

 

本来、店舗設置に際しては居住人口、就労人口、前面道路通行量そのほか様々な要因を調査してから店舗開設に至ります。結構な手間でして私どもも自社店舗設置の際にはこの事前調査が骨の折れる作業となっているのですが、じつは
あなたのトランクルームに何人のお客様に来ていただけるのか、おおまかに知る方法があります。ここでご案内しましょう。

 

 

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セルフストレージとは?(05) トランクルームによる、小口分散化と安定的な不動産投資の実現

(仕事が立て続けに入ってしまい、投稿間隔が空いてしまいました。連載を楽しみにしていらっしゃる方々、ごめんなさい)

 

”三方よし”の小口分散化の賃貸不動産投資 トランクルーム

 

借りる人も貸す人もハッピーになることのできる小口分散化の賃貸不動産とは、一体なんでしょうか?
それがトランクルーム経営なのです。

前回のお話では16㎡のお部屋の細分化の例を出しました。
同じ例に沿って説明しましょう。
図式は次の通りです。

16㎡の広さに1㎡のトランクルームを8つ設置し、5,400円で貸し出します。
これで16㎡当り単価は、2DKで37,500円⇒1ルームで40,000円⇒トランクルームで43,200円となります。

トランクルームの場合月ごとに1つ2つの解約はあっても、8室一度に解約が重なる事はありませんので、アパート・マンション経営の様な空室リスクは回避できるのです。

1棟丸ごとトランクルームに転換してしまうことで、もっと安定的な運営が可能となります。
上の例ですと16平米のお部屋が10室ある集合住宅をトランクルームに転換し、80室の小口分散化された賃貸物件に転換するのです。

実際に出店する場合、30~50平米のお部屋を小さく切って、およそ15室から30室にして貸し出します。もちろん1棟丸ごとトランクルームにする方も少なからずいらっしゃいまして、その方々ですと1度に70室から200室程度の規模で開始されています。

一度借りると月額課金で賃料は自動的に引き落とされますので、よほどのことがない限り利用者の方々は使い続けていただけます。

1室あたりの賃料も低額(月数千円~)なため、利用者の皆さんの家計のリストラなどで削減対象になることも、まず、ありません。

どうやらトランクルーム利用者の皆様にお話を伺ってみますと、一度ものを入れてしまうと、解約してものを運び出すのが億劫になるようでして、なかなか解約に至らないのです。ありがたい話です。

一度に解約が入るとしても月に1件程度。数件同時に解約が入る時期が移動転勤の3~4月期に来ますが、同じタイミングで新規の利用希望者から問い合わせが入ります。

つまり、前回のお話で出た、区分所有マンションや部屋数の少ないアパートにありがちな、「オールオアナッシングの不安」からも解消されるのです。

ここからはトランクルームをご自身で取り組みたいとお考えの方に、どのような立地でどのようなところに気を付けてトランクルームを開設すれば成功できるか、実体験をもとに22講に分けてご説明したいと思います。

 

 

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セルフストレージとは?(04) 小口分散化による安定的な不動産投資とは

 

不動産投資における小口分散化とは?

 

小口分散化とは、要するにどういうことなのでしょうか。

例えばスーパーマーケットに行ってお米を買う事をイメージしてください。

5キロのお米が2,500円だったとします。2袋買えば5,000円です。でも10キロ入りの袋だと単純に価格が2倍の5,000円になるのかと思いきや、少し安くなって4,800円だったりしますよね。

大きい物よりも小さい物の方が単価的には高くできます。

これと全く同じ事は賃貸住宅市場でも成り立っています。

1部屋32㎡の3DKのアパートの賃料が75,000円だったとします。
そのような地域よく見かけるケースとしては、面積が半分で16㎡のお部屋の賃料は半額になっているのかというと、少し高いのです。

例えば1ルームでは賃料が40,000円と少し割高になっている状態が日本中で観察されています。2部屋で80,000円。3DKで貸した場合に比べて、毎月の収入が5千円増えますね。

つまり、32㎡という同じ面積を貸し出すことのできる大家さんでも、32㎡を1部屋として貸し出すよりも、小さく区切って16平米の1ルームを2部屋用意して貸し出した方が5,000円賃料収入を上げることが出来るということです。

借りる側(買う側)からすれば安い方が良いのですが、貸す側(売る側)からすれば、どれだけ効率よく収益をあげるかが問題になってきます。

当然この記事を手にされている読者の皆様の立場であれば、この記事を読んで行動を起こすことでは後者の立場、貸す側になりますよね。

そう、賃料を受け取る立場です。

先ほどの例に戻りますと、スーパーマーケットの不安はといえばはお米が売れず、収入が得られなくなることです。

同じように、不動産を貸す側の問題点は入居者が決まらない事になるでしょう。

1部屋しか保有せず、入居が決まらなければ、賃料収入は永遠に0円のままです。アパート経営の最大の問題点は入るか入らないか?つまり、「オールオアナッシング」の要素が強いのです。

このリスクをもっと低くする方法はないものなのでしょうか?

実はあるのです。

 

不動産投資の世界にも小口分散化の安定的な投資手法があった!

 

先ほど、32㎡を1部屋として貸し出すより、32㎡を2分割し、16㎡を1部屋として貸し出した方が賃料収入総額が増えるというお話をいたしました。

32㎡を2分割することで収入が増えるだけではなく、リスクも低くなっていることにお気づきの方もいらっしゃるかもしれません。そう、1部屋だけであればオールオア・ナッシング。しかし、2部屋になっていれば全空になってしまう確率はいくらになるのでしょうか。

1部屋16㎡のリスクを更に細かくして、しかも賃料単価さえ上げる方法!

さらに半分に割って1人に8㎡、さらに半分に割って1人に4㎡・・・とどんどん狭くしていくと、人は人らしい暮らしを送ることができなくなります。賃貸アパ・マン投資で小口分散化に限界があるのは、この点です。

では、借りる人も貸す人もハッピーになることのできる小口分散化の賃貸不動産とは、一体なんでしょうか?

それがトランクルーム経営なのです。

 

 

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セルフストレージとは?(03) 元銀行員の私が目撃した、アパート・マンション投資の実態とは

純利回りが2%や3%という、「利がとても薄い」状態でのアパート・マンション投資。フルローンを仲介業者があおり、新米大家さんが煽られてどんどん購入していきます。

 

銀行員だったわたくしが目撃した事実とは

 

購入後、2年後3年後の彼らの多くがどうなっていくのか。
元銀行員のわたくしが目撃した事実をお伝えしたいと思います。

想像してみてください。

いえ、想像するだけでぞっとしてしまうのでしないほうがいいかもしれませんが・・・。

もし本当に入居者が半減してしまった、そして次の入居者がなかなか入ってこないといった状態が続くと、あなたはどうなってしまうのでしょうか。

不労所得を目指して購入したアパート・マンションのはずなのに、自腹を切って損失補てんしなければならなくなってしまいます。

実際、これは私が元メガバンクの銀行員だった経験から目撃していることなのですが、月々の給与所得から赤字アパート、マンションの借金を返している人は実はかなりいらっしゃるのです。

 

リスクとリターン、バランスとれていますか?あなたの不動産投資

 

私が問いたいのは、1%2%の利益(100万、200万)の為に1億、2億の借金を背負う覚悟はございますか?そしてもし今述べた様な事態に陥った時、自分で損失補てんできますか? という事。
私にはあまりにリスクが高すぎる気がするのですが。

私は以前銀行に勤めた経験があり、外国為替(FX)のホールセール(大口)取引ですと最低取引単位が百万ドル(約1億円)。百万ドルを「1本」と呼んでいました。100本単位での注文も普通に来ました。ですから、1日に5億10億のお金でもなんともおもわなくなっておりました。一度に扱った金額で最高額は2千億円です(正確には某メガバンクおよび某政府系金融機関に依頼されて行った米ドル建ての取引だったので各20億ドルと25億ドル)。

わたしのような規模で資金を扱っている例は銀行業界でも珍しい部類に属すると思いますが、それでも一般的に申して銀行員として普通に本部で働いていれば億単位の取引はいくらでも体験できますから大金に対して耐性ができます。
札束をゲームのスコアのように感情を殺して淡々とカウントできるようになります。

ですが、一般金融機関に勤めていない方は億のお金を目にすることはあまりないと思います。

不動産の場合どんなに安い物件を買っても数百万円はします。
この金額でも日常見る機会はなかなかありません。

そういった方々が数千万円の物件を購入するわけですから、そもそもの金銭感覚が麻痺してしまいます。例えば1億円の物件を契約(購入)しても実際の決済までに1億円の現金を見ることはまずありません。

1億円。

あなたの給料で何か月分に相当しますか? 

皆さんの買う不動産には賃料収入という果実もついてきますが、先に述べた大きなリスクも付いてくるのです。そしてそういったリスクは不動産投資を始めたあとジワジワとやってくることを。

 

アパ・マン投資ではリスクの小口分散化に限界がある

 

もっと小口分散化して貸し出しができればいいと思うのですけれどもね。

アパ・マン投資ではそれは難しいのですね。細かく区切ってワンルームで1部屋15㎡のお部屋なんて、いまどきよっぽどでないと借りてもらえません。

そりゃ、生活保護者の方たちを入れたり、ルームシェア形式にして社会的弱者を狭いお部屋に押し込めて賃料をせしめるというビジネスもあるわけです。

この記事を書いている時点では地方の高校で手間もない、世間を知らない女子に月家賃3~4万円で都内の木造ワンルームを改造して2段ベッドを並べた部屋にルームシェアと称して押し込み、仕事をあっせんしている会社があるのを見ています。

セミナーで募集して、東京をあきらめない!というようなキャッチコピーで女子の皆さんを集めるのです。彼女たちはなけなしの5万円を握りしめて上京。シェアルームに入居。その会社があっせんしてくれる仕事に就職。その会社の派遣業務なので給料の半分はピンハネ。手取りは7~8万円程度。そのうち半分は家賃に消える。スキルアップと称してシェアルームの英会話プログラムに参加。月5千円。お茶会に参加。月3千円。婚活と称してパーティーに参加。1回1万円。資金繰りに困りそうになるとカードローンのあっせんが来る。

運営会社は儲かっているでしょうね。
入居者の若者たちは、まるで戦前の女工哀史や蟹工船のようです。ワーキングプアどころではない、合法的に半ば奴隷のような状況で都市生活を送っている階層が生まれています。

私どもはこのような企みには関与しません。
私どもは自分の親兄弟や自分の妻子供に、自分がどんな商売をしているのか、どんなビジネスから収入を得ているのかを胸を張って説明できない、このような分野にはとても興味を持つことができません。
それに、胸を張って説明できない分野のビジネスのご紹介をするつもりもありません。

使う人、使うもの(部屋)を提供する人、資金を融資する人、すべての人がハッピーになる小口分散化の方法は、ないのでしょうか?

じつは、あるのです。続く文章以降で順次、ご説明いたします。

 

 

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セルフストレージとは?(02) アパート・マンション投資で実際に起こった事件・事故の例

アパート・マンション投資を長く続けていると入居者の方が引き起こす事件、事故に遭遇することがあります。購入前には気が付かなかった支出に悩まされたりもします

 

事件・事故の例

 

「事件・事故なんてそんな簡単に起きるものじゃない」そう仰る方もいるかと思います。
しかし、こんなことが起こったらと想像してみてください。どれが起きても利回10%から5%になってしまうのです。

  • もし自分のアパートの近所に新築のアパートが建ってしまったら?
  • 隣室や近所に迷惑をかける賃借人が入居してきたら?
  • 近所のアパートで募集賃料を下げて募集を開始されたたら?
  • 賃借人が滞納を始めたら?
  • 近所の大学や工場が撤退してしまったら?
  • などなど・・・

まだあります。挙げればきりがありません。

 

任意売却・競売で流されていくアパート・マンションたち

 

もし融資をしてくれた金融機関が業績不振のアパート・マンションの資金回収に走り、裁判所に対して競売の申し立てを行い、そのアパート・マンションを抑えられてしまったら?

残るはずの土地も残らなくなってしまいますね。「競売物件は安く手に入れられる」と言われていたその競売物件、どんな理由で売られているかはお分かりになられるかと思います。

通常は競売の前に任意売却での資金回収を図りますが、売却がうまくいかずに競売に流れていく案件も少なくありません。

毎年雨後の筍のようにアパートビルダーたちが地元の地銀を連れて地主を回り、相続税対策と称してアパート・マンションを立てさせるので居住系物件はテレビのアイドル達さながらの市場です。

どんどん魅力的な若い子がやってきて、昔のアイドルが呼ばれる機会が減ってしまう。アパート・マンションでいえば、空室が続く状態です。

近隣に築浅の設備の新しい物件が銀行融資の力とホームビルダーの力でどんどん建設されているのですから、やむを得ないところではあります。

これだけではありません。

 

毎月の経費は雪のように降り積もる

 

  • 管理会社への毎月の管理手数料
  • 退去後のリフォーム・修繕。ペット不可の物件にブリーダーが入居して動物臭の除去に高額な費用が掛かった例も。
  • 屋根や外壁の大規模修繕(数百万数千万の支出は当たり前。面積に比例)
  • 新規募集の際の広告手数料(家賃の3か月分4か月分は当たり前)
  • 空室期間(期間の長さはそのままその部屋の無収入期間となります)
  • 区分所有マンションの場合はマンション管理費と修繕積立金
  • ローンで購入された方の場合は元本と利息部分の償還
  • などなど、、、

経費として計上することで節税になる(納税額が減る)物もありますが、利回10%で購入しても、費用として支払わなければならないものであることには変わりありません。

賃料収入からこれらの費用をいざ差し引いてみると、結果手元に残った純利回りが2%とか3%になってしまったと、いう事はよくある事です。

では、純利回りが2%や3%という、「利がとても薄い」状態で元銀行員のわたくしが目撃した事実をお伝えしたいと思います。

 

 

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セルフストレージとは?(01) 私がアパート・マンション投資をやめた理由

たまには、「セルフストレージ大家」らしいことも書かないとね。

株式、FX、金(ゴールド)や商品先物、不動産。投資という名の物を挙げると先ず思いつく言葉だと思います。「株式やFXは一瞬にして大損するおそれがあるので怖い」や「商品先物は素人では簡単に手がだしにくい」など良く聞く言葉です。

「不動産投資の場合、たとえ建物が火事になっても土地は残るので安心」という言葉や「一瞬にして大きな損失になることは無いので安心」という言葉を聞きます。ですが果たして本当でしょうか。

 

わたくしがアパート・マンション投資をやめた理由

 

例えばアパートやマンションを買ったとします。

部屋に賃借人が付かなければ家賃は入ってきません。

所有する建物で事件や事故、自殺があれば、その他の部屋の賃借人も出て行ってしまうかもしれません。

そして次の入居者を募集したとしても、よほど賃料を安くしない限り新しい入居者は見込めないでしょう。

買った時に満室利回り10%で買ったとしても、そんな事があればあっという間に満室利回りは5%にも4%にも下がってしまう事でしょう。これも、よくあることです。

私どもは空室対策のコンサルティングも行っているのですが、悪徳業者に騙されて満室物件を買ったら翌月から退去が相次ぎ空室率50%に。などという話も聞いております。

 

アパート・マンション投資、プレーヤーの利害関係を理解しよう

 

理由は簡単。

素人大家さんは空室ありよりも満室の方が安心して買ってくれる。
(ほんとは空室があったほうが安く買えて、運営を改善して入居率上げていくと儲かるんですが)

銀行も満室物件で賃料収入が多い方が融資金額を伸ばすことができる。
(結果として物件価格が上昇し、利回りは低下してしまうのですが)

銀行は高額の融資ができて、売買仲介した不動産業者は売買価格に比例して仲介手数料が得られます。
前オーナーさんには売却代金が。融資を返済するとキャピタルゲインが得られる。

売ってしまえば最終的には購入した新オーナーさんの自己責任。

というわけで、まずはアパート平均空室率30%の時代に満室運営している夢の物件を作ろうということで、知り合いの知り合いのつてで空室に入居させて見せかけの満室を演出、などということも時々起こっているようです。。。

いえ、私の周りにはこのような業者さんはおりません。あくまでも噂です。
もちろん良心的な業者さんの方が大多数なのでこの例が業界すべてというわけではないのですよ。

全部が全部というわけではなく、ごく一部だとは思いますが・・・。

悪貨が良貨を駆逐するといいますか、志の低い「売らんかな」的な短絡的な業者が一部存在していることは事実です。

このような悪徳業者はごくごく一部ですから、良心的な業者さんに紹介していただいた物件を皆様ご購入されていることと思います。

 

フルローンで買うと、何かあった場合に自己資金がないと行き詰る

 

しかし、もし皆さんが最近流行気味の「フルローン」で購入されたとしたら、月々の賃料に占める銀行借入の返済額の比率は6割から7割にも達します。

そのお支払いはどうしますか?自己資金を食いつぶして払い続けるのでしょうか。

「事件・事故なんてそんな簡単に起きるものじゃない」そう仰る方もいるかと思います。
事件・事故として実際にどんなことが起こるのか、予防注射ではないですが事前に知っておいた方が良いとは思いませんか?

 

 

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