2016年 5月 の投稿一覧

不動産で節税投資(03) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (3)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

前回の話の続きです。

 

わたくしのとった戦略

 

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。

収益性の高すぎる不動産については、個人で持っていても税金ばかり取られてちっともキャッシュがたまりませんので、資産管理法人を設立、法人名義で取得し法人に資金をためていきます。当然、レバレッジもかけたかったので、法人名義で銀行融資も通しました。満室研のスタッフはノウハウを持っているので不動産投資にご興味のある方はお問い合わせください。

 

税率の高い方には不動産投資がおすすめ

 

たとえば中古のアパートを1棟買ったとします。節税効果だけでいえば、築20年以上の木造物件が物件数も豊富でおススメです。

木造建物の場合、建物部分は4年で分割して毎年費用計上できます。地方のアパートや都会でも借地権(土地を借りて建物を建設する)上のアパートは取引価格に占める減価償却費の割合が高いので、その分高い減価償却効果が得られます。借地権物件は工夫しないとローンがなかなか通らないので、手許現金が豊富な方でないとローンでの取り組みは難しいようですが・・・。

理想としては設置後6年以上経過した屋外型のトランクルームなども最高なんですけどね。収納庫部分を1年で全額償却できる可能性があります。

どんな不動産物件でも、土地部分は減価償却できないので費用計上できません。

最高税率の方ですと、所得税+住民税で55%ですから、減価償却費を計上して申告所得が減ることで、納税額を圧縮することができます。社会保険料も税金に準ずると考えると70%。

減価償却費を1千万円計上できれば、国に納めるはずのはのうち55%~70%である550万円から700万円もの金額を納税せずにあなたの資産形成のための資金として活用できるのです。

何もしなければ税金として納税することとなりますが、国としても設備投資を奨励して民間の事業の成長を促し、その結果として税収総額が増える方向に誘導したいので、このような制度があるのです。

設備投資と言っても全額をあなたが現金で用意する必要はありません。銀行等がアパートローンという名称で提供している不動産担保融資を用いればよいのです。自己資金で1割から3割程度見せることができる方であれば、銀行は前向きに貸し出しを検討してくれます。

返済は賃料収入と、減価償却費の計上で納税額が減りますから、その結果生まれる余剰キャッシュフローから返済資金に充てればよいのです。

お金持ちほど築古物件や収納庫投資を好んで行う理由がなんとなくお分かりいただけましたでしょうか。

 

 

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高額納税者の節税投資物件をこっそり情報提供してほしい方はこちら。満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

話の続きです。ちょっとだけ脱線します。

 

節税に励みながら投資を続けてトランクルームで悠々自適

 

節税(脱税ではありません。あしからず。法律はちゃんと守りましょう!)して手元に残したキャッシュを元手に、
現在、個人の資産管理会社でトランクルーム500室を保有、運営しています。
英語圏ではセルフストレージ(self-storage)、日本ではレンタル収納とも呼ばれていますね。

運営と言っても自主運営では手間なので委託しています。完全に手放し自動運転状態です。
若干の運営委託手数料を払いますが、それでもアパートの運営代行と比べたら断然安い。

アパート。マンションは毎年新しい物件をビルダーが建築していきますので完全に過剰供給。中古物件は入居者の取り合いで賃料のダンピングと、仲介業者に広告費をじゃんじゃん取られます。最近聞いた一番激しい例で集客のための広告費として月額賃料の6か月を請求され、ようやく空室が埋まったと思ったら4か月で退去。

トランクルームは需要過多で供給が全然追いついておらず、そのような心配はありません。
運営を完全に放置していても勝手に賃料が入ってくるので。忙しい社長としては大助かりです。

トランクルームはとてもいいです!
新規オープンから満室まで10か月かかったのですが、その後は入居率は95%以上で推移しています。

収益獲得用のアパートやマンション、商業ビルと違って水回り工事も不要ですし、入居者間のトラブルとも無縁。
退去後の原状回復工事だとか壁紙の張替だとか、そんな悩みが一切ありません。
究極の自動操縦状態です。

 

副業禁止規定の勤務先に転職した場合に備える

 

資産管理会社も作りました。
資産管理会社は私がサラリーマン時代、最高税率を払っていて税率の高さに悩んでいた名残で設立したものです。今この記事を書いている時点で9期目です。

よく不動産投資本で見かける、個人所有の不動産を転貸したり管理委託して賃料の5%~15%を節約するための法人ではありません。(賃料の5%~15%を法人に移して節税といったところで、賃料収入で億越えならまだしも、大部分の大家さんはこのスキームを活用しても税理士が喜ぶだけのような気がします)。

収益性の高い不動産を個人で保有せずに、法人名義で保有するために設立したのです。

今振り返ってみれば、当時設立していて大正解でした。独立後、社歴の長い会社であることから一定の信頼感を獲得できるようになったのです。

いわゆる外資系の投資銀行(ゴールドマンやJPモルガン、モルガンスタンレー、旧リーマンブラザーズ、メリルリンチ、バークレイズなど)におりまして、収益部門で稼ぎまくっていましたので所得税は最高税率で当時40%。
住民税と合わせて50%。社会保険料も合わせると計65%も支払っていました。

税後の手取りは、会社に通知された金額のたった35%しかなかったわけです。

個人で節税を図りながら、収益性の高い不動産については初めから法人で取得しました。法人というオサイフの中に賃料収入というマネーが流れ込み、個人のオサイフと分割することでかなり自由度の高い不動産投資が可能となったのです。

また、法人保有の物件については、勤務先に所得内容がばれない点も魅力的でした。役員報酬として払いだしてしまえば個人の給与所得と合算されて翌年ばれます(仮に確定申告で自主納税したとしても翌年以降の地方税額がわかるので頭のいい人事部員がいればわかる)。当時は不動産投資に関してはかなり寛容な会社に勤務していたのであまり神経質になる必要はありませんでしたが、いわゆる金融系プロフェッショナル社員として同業他社を渡り歩く人が多いこの業界、日系の金融機関に行くといきなり不動産投資ができない会社もあるわけなので、その時のことまで考えての法人設立でした。法人にして、法人からの配当金支払いにすればよいと思ったのです。給与所得とは別の分離課税(20%)ですから会社は知りようがありません。結局予定より早くサラリーマンをリタイヤしたので、自前の法人からの配当金支払いは実施しませんでしたが。

 

いくら税金がかかるのか?1千万、2千万、4千万の場合

 

所得税の税率は平成27年分から45%になりましたけれど、この基準だと当時の私も45%を払わされる羽目になっていたでしょうね。住民税を合わせれば55%、社会保険料も合わせると70%ですか。すごいですね。

社会保険料は病気になったときや将来の年金部分が入っているので自分のためではないかという声もありそうです。

それも正論な気はします。
よろしい、とりあえず所得税と住民税だけで考えてみましょう。

たとえばかつての私のような例で、所得税、住民税すべて最高税率の方ですと、現在ですと総税率45%と10%で55%ですよね。

仮にあなたの年収が4000万円だったとしますと税額は
課税対象額
(所得税)4000万円-479.6万円(基礎控除)=3520万円
(住民税)4000万円-170万円(住民税の基礎控除)=3830万円
したがって、税額は
(所得税)3520万円 x 45%(所得税率)=1584万円
(住民税)3830万円 x 10%(住民税率)=383万円
合計 1,967万円!!!
ナント! 約2000万円もの金額が税金としてあなたのポケットから出ていくのです。

年収2000万円の方ですと、税額は
(所得税)412万円 (住民税)169万円 
(合計) 581万円
年収の30%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると45%と言ったところ。

年収1000万円の方ですと
(所得税)101万円 (住民税)72万円 
(合計) 173万円
年収の17%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると32%くらい。

17%というパーセンテージだけ見ると、あれそんなもんなの?という感じはします。
年収1千万円がこの国では一番幸せ、という説はこの辺からきているのかもしれません。

いずれにせよ
このようにしてあなたの手取り金額は減っているのです。

そうして手に入れた手取り給与の中から、
買い物をすれば消費税を支払い、
家を買えば固定資産税を支払い、
子供が成長すれば学費を支払い、
あれもこれも支払って、
のこった金額は税前年収から考えると数%しかないのでしょうけれど。。。

そこから趣味や旅行にお金を使い、
残額を貯蓄しようと思っても、
ほとんど残っていません。

それが人生さ。

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。
収益性の高いものは個人で持っていても給与所得と合算されてしまい、税金を払うために金を稼いでいるような状態になってしまうので、資産管理法人を設立し法人名義にて取得を行いました。

 

 

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略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

不動産で節税投資(01) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

偶然、同時期に税金についての悩みで盛り上がりました。

 

若き?高額所得者の悩み

 

先日、3名の友人から別々に「久しぶりに軽く飲みにいかない?」と誘われ、旧交を温めたのですが、その場で全く同じ相談を受けました。
2名は外資系金融機関に勤務。1名は勤務医。どちらも30代の方と40代の方です。

年代 税込み年収(だいたい) おしごと
友人1 30代後半 1800万ほど? ドクター。勤務医、私立病院勤務、消化器系。内視鏡大得意
友人2 40代前半 4000万ほど 外資系証券会社勤務、M&Aバンカー、ディレクター
友人3 30代半ば 2500万ほど 外資系証券会社勤務、資金調達部門株式系、ディレクター

1名は大学時代の友人。2名は大学院時代の友人であり、私が外資系金融でサラリーマンとして稼ぎまくっていたころの友人たちです。
みなお給料がとてもよく、私が知る限りではみなさん最高税率かそのちょっと手前の方たちです。

表に書いた年収は会話内容から推定したものです。サラリーマン時代、最後のころは部下の給与テーブルを知る立場にいましたので、おおよその数字はあっていると思います。勤務医の方も月の手取りの話をしていたので、そこから税込年収を推定。

わたしは引退して独立しており、不動産を活用して節税しいまの生活基盤を築いているので、その辺の話を聞きたいようでした。

 

日本では高額所得者ほど「カネ持ってる」実感が少ない

 

日本は税率が高いですね(外国人の方の中には、自国の状況と比較し社会保障の手厚さや治安の良さを考えれば当然と言っている方もいますが)。

私がサラリーマンだった時代ですら所得税率が40%、住民税率が10%で計50%。
社会保険料や年金を合わせると60%を超えます。

年収3千万とか5千万と言っても、手取りは半分も残らないのです。
税率を考えると日本で一番幸せなのは年収800万円から1千万円前半の人たちではないかという人もいます。
おっと税率を決定している高級官僚の皆さんの年収帯に近いね。偶然かな。

 

なぜわたくしは節税しながら投資をして経済的自由を目指すことにしたのか

 

外資金融サラリーマン時代、会社側でも報酬の一部を退職金として積み立ててくれたり(退職金は税率20%かつ勤続年数比例で控除額が増える仕組み)、賃貸住居を社宅扱いにして税前報酬から支払う制度を作ってくれたり、それなりに配慮はしてくれました。

しかし、報酬の大部分は月給と年度ボーナスで支払われていました。世間では高額所得者として華やかに宣伝されていた外資系金融バンカーなどといっても、暮らしぶりは額面から感じるイメージとはだいぶちがって、地味なものです。

それに完全に実力勝負のこの世界、業績が低迷すると予告なしに突然首になります。

本社が海外(米国や英国、フランス、ドイツなど)のため、日本支社やアジア部門が仮に業績好調だったとしても、本国業績が悪化すると共連れで人員削減や東京支社閉鎖、となります。なんらかの備えをしておかないと、突然職を失ってしまってから慌てても間に合いません。

外資系金融の場合、50歳手前でみなさんいなくなり(退職し)ます。
転職する人、クビになる人、さまざまですが静かにみなさん蒸発していくのです。日系の大手銀行や大手証券会社も同じと聞いています。

外資の先輩だとその後田舎に戻ったり、経営助言をしていたり。陶芸家になってろくろを回していたり(実話)。
成功して稼がなくてもよい人の中には財団の理事長になったり。

そんな先輩方を見て、わたしは40歳まではサラリーマンをしてその後独立すると決めておりました。
そこで、32歳ごろから用意周到に準備を始めました。

わたしのところに相談に来たドクターも外資金融の同僚もいつかは独立開業、もしくはいつかは引退して自分の時間を大事にしたいと考えている様子。

そこでわたくしは自分の最高税率で納税していたころの経験から、どのようなアドバイスをしたのかといいますと・・・
次の投稿に続きます。

 

【次回へすすむ】 
不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)

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お宝不動産を見に来ました もと医院の相続案件

先週末のことになりますが、セルフストレージむけ不動産が出たということで、東北地方の人口30万人都市まで新幹線で見に行ってきました。

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土地約150坪。大通り沿いにある医院跡です。

土地約150坪。大通り沿いにある医院跡です。

現在、個人の資産管理会社でセルフストレージ50室を保有、運営しています。上の写真は実際に運営中の店舗のものです。設置当初は敷地の半分で始めました。すぐ満室になり、空いているスペースと隣地に増設して50室になっています。

運営があまりにも楽なので(99%手放し運転状態)、家族会議の結果積極的に増やしていく方向で決定!

運営と言っても自主運営では手間なので委託しています。完全に手放し自動運転状態です。
運営委託先はこちら トランクルーム・レンタル収納のマイクラ by 満室経営研究会
若干の運営委託手数料を払いますが、それでもアパートの運営代行と比べても実額でそんなにそん色なく安いもので、運営を完全に放置していても勝手に賃料が入ってくるので。忙しい社長としては大助かりです。

ここに鉄骨造で2階から3階建てのセルフストレージを建築しようかなと考えました。何階建てにするかにもよりますが、完成すると200~300室程度のセルフストレージになるはずです。平屋なら100室くらい。節税効果もばっちり!

セルフストレージって何?:

英語圏ではセルフストレージ(self-storage)。
日本では「レンタル収納」、または「トランクルーム」とも呼ばれていますね。

もともと、日本では倉庫業を営まれている方が倉庫業法(寄託契約)の下でトランクルームという名称で昭和6年から、不動産業を営んでいる方が不動産賃貸借契約を使ってレンタル収納という名称で行っています。消費者から見たらやってることは同じに見えるので、どちらもトランクルームと呼ばれるようになりました。倉庫業者は差別化を図ろうと国土交通省と相談して「認定トランクルーム」という名称を使い始めていますが、普及するかどうかは謎です。

海外ではどちらもまとめて「セルフストレージ」と呼ばれています。セルフは英語のself、「自分で」という意味。ストレージは英語のstorage「物置、収納、お片付け」という意味。

 

トランクルーム予定地。隣地がセブンイレブン。大手コンビニがあるということは、居住者人口や前面道路交通量を調査済みであるということ。

トランクルーム予定地。隣地がセブンイレブン。大手コンビニがあるということは、居住者人口や前面道路交通量を調査済みであるということ。

 

トランクルームはいいですね。新規オープンから満室まで10か月かかったのですが、その後は入居率は95%以上で推移しています。収益獲得用のアパートやマンション、商業ビルと違って水回り工事も不要ですし、入居者間のトラブルとも無縁。退去後の原状回復工事だとか壁紙の張替だとか、そんな悩みが一切ありません。究極の自動操縦状態です。

これを買って解体再建築すると、屋内型トランクルームの出来上がり~~楽しみだな。

ちなみに建物の中は・・・ 院長先生がご高齢で病院を閉鎖されて数年経過しているようで、築年なりのあれ具合でした。きれいに再生して待ちの皆さんに喜んでもらえるセルフストレージに生まれ変わらせたい、ですね!

予定地を買う場合は境界石をきちんと確認しましょう。あれば安心、ない場合は不動産屋さんや土地家屋調査士の方と対応を相談。今回は心配ないようです。

予定地を買う場合は境界石をきちんと確認しましょう。あれば安心、ない場合は不動産屋さんや土地家屋調査士の方と対応を相談。今回は心配ないようです。

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略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

サンダーバード / thunderbird メール送信時にタイムアウトになる場合の対応法

仕事で使うPCはLenovoのwindowsノート型ワークステーションです。
メールソフトはOutlookを使うとウィルスメールが来た時にややこしいので、Thunderbirdを使っています。

さて、最近Thunderbirdから大き目(2MB以上)の添付ファイルをつけてメールを送信しようとすると、以下のメッセージが出て送信できなくなってしまいました。

<blockquote>
<p>メッセージを送信できませんでした。
SMTP サーバ smtpx.xxxxx.co.jp との接続がタイムアウトになったため、メッセージを送信できませんでした。再度試すか、ネットワーク管理者に問い合わせてください。</p>
<p class=”link-ref”><cite>引用元: <a href=”” target=”_blank”>セッションタイムアウトのメッセージ</a></cite></p>
</blockquote>

Outlookだとアカウント設定内にサーバタイムアウトの時間設定欄がありますが、Thunderbirdにはあるのか??あるにちがいない

探してみたら、ありました。

【ツール】→【オプション】
→【 詳細】→【一般】→【高度な設定】→
「設定エディタ」をクリックし、 about:config を開く。

フィルタに mailnews.tcptimeout と入力すると設定項目を検索できます。
300から500くらいに変更

これで送信できるようになりました。

適格機関投資家になる方法/How to be QII in Japan

Licensed Stamp

適格機関投資家とは何か?一言でいえば「金融分野における投資のプロ中のプロ」。

英語ではQII (Qualified Institutional Investor)といいます。厳密にはQIIは海外の概念なので米国法などの定義に従うわけですが、位置づけや役割がそっくりなのでノンジャパのみなさんに説明するときにはJapan QIIとざっくり説明します。

投資の世界における適格機関投資家はアイドルグループAKB48のセンターのようなもので、ごく限られた存在です。
適格機関投資家でないと参加できない投資であったり、税制上や金融法制上適格機関投資家がいなければ成立しえない投資スキームは山ほどあります。
一般個人や中小企業だと、末端の証券会社の営業マンや銀行窓販のオネーサンから買うことになるわけです。末端には一流の投資案件は来ません。

ところで、株式会社などの法人はもちろん、個人でも適格機関投資家になることができるってご存知でしたか?
適格機関投資家の定義は金融商品取引法第二条および第二条に関する内閣府令(※)金融庁のホームページに記載があります。

  1. 金融商品取引業者。(第一種金融商品取引業者、投資運用業者など。例:証券会社、資産運用会社)
  2. 投資法人(法的に認可されたもの)
  3. 外国投資法人(法的に認可されたもの)
  4. 銀行
  5. 保険会社
  6. 外国保険会社
  7. 信用金庫、信用金庫連合会、労働金庫、労働金庫連合会
  8. 農林中央金庫、商工組合中央金庫
  9. 信用協同組合(金融庁長官に届出を行った組合のみ)、信用協同組合連合会、または農業協同組合連合会、又は共済水産協同組合連合会
  10. 地域経済活性化支援機構、東日本大震災事業者再生支援機構
  11. 財政融資資金の運用管理者、財政投融資計画の執行者
  12. 年金積立金管理運用独立行政法人
  13. 国際協力銀行、沖縄振興開発復興金庫
  14. 日本政策投資銀行(略して政投銀)
  15. 農業協同組合、漁業協同組合連合会。ただし預貯金受け入れ可のところ限定。
  16. 主としてコール資金の貸付け又はその貸借の媒介を業として行う者のうち金融庁長官の指定するもの(条文は「金融商品取引法施行令第一条の九第五号に掲げる者」と書いてある)
  17. 銀行子会社のうち資本金5億円以上で資金供給を業務とする会社(条文は「 銀行法施行規則(昭和五十七年大蔵省令第十号)第十七条の三第二項第十二号に掲げる業務を行う株式会社」と書いてある)
  18. 投資事業有限責任組合契約に関する法律第二条第二項に規定する投資事業有限責任組合
  19. 厚生年金基金
  20. 都市再生特別措置法に基づく承認を受けたもの
  21. 信託業法に基づく信託会社
  22. 外国信託会社
  23. 有価証券保有残高十億円以上の法人で金融庁長官に届け出を行った者
    資産流動化法の特定目的会社で、投資対象の特定資産に有価証券が含まれており有価証券残高10億円以上の場合、または、金融商品取引業者もしくは信託会社(適格機関投資家)に信託契約を締結し構成員全員の同意を得ている場合
  24. 有価証券残高10億円以上の個人。有価証券口座開設から1年以上いることが必要。
  25. (外国金融会社の場合。割愛)
  26. (外国政府、国際機関の場合。割愛)

※ PDF版はこちら。平成五年三月三日号外大蔵省令第十四号「適格機関投資家の範囲と届出」

 

長々と書きましたが、個人であっても23番に書かれているように、なろうと思えばなれるのです。株式取引で成功して直近残高が10億円を超えた人、株式会社などを興して軌道に乗り株式時価が10億円以上ありそうな人はチャンスありですね。あと、中小企業であっても保有有価証券が十億円以上あれば適格機関投資家になれます。