2016年 3月 14日の投稿一覧

太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その5)

(この記事はその4の記事の続きです。)

節税効果も加味したうえでの、太陽光発電とトランクルームの投資比較を行います。

***余談***
新築アパ・マンは無視しましょう。なぜなら節税部分の影響がとても小さく、計算するだけ時間の無駄だからです。

 

なぜ時間の無駄なのでしょうか。建物部分をRC(鉄筋コンクリート)造なら47分割して毎年計上するだけ、木造および軽量鉄骨造であれば22分割して計上するだけでだからです。RCなら建物価格に占める費用計上部分は毎年2.1%(=1/47 オフィスなら2.0%=1/50)でしかなく、木造・軽量鉄骨造なら毎年4.5%(=1/22)でしかありません。

効果が小さすぎるので、計算するだけ時間の無駄なのです。

新米大家さんを言いくるめるために収益不動産業者が説得材料として使っている場合はありますが。

中古アパ・マン特に木造の場合はやりようによってはおおきな節税効果が得られます。ハイレバレッジな銀行融資はあまり期待できませんが、自己資金で半分弱出せる方なら可能性大です。興味のある方はこちらまでお問い合わせください。

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***余談 ここまで***

 

1.太陽光発電における節税効果が収益性に与える影響

比較対象の太陽光発電を再掲します。

 

場所: 大阪隣接県(関西電力管内、供給制限なし)
価格: 2500万円
年収: 300万円(フル稼働時)
利回り: 12% ( ← 300万円÷2500万円)
発電設備: 低圧55kw ※1
発電量: 7万5千kWh(キロワット時)
FIT※2価格: 40円

その他、借地代(年10万円)

租税特別措置法の規定により、この物件を平成29年3月までに取得、送電網への接続が完了した場合には当期の費用として50%=1750万円を計上でき節税が可能です。

例えばあなたが法人をお持ちで法人税率が典型的な中小企業法人税率である38.8%の場合※、1750万円の費用計上に伴い納税せずに(キャッシュアウトせずに)済む金額は1750x38.8%=679万円となります。個人事業主の方またはサラリーマン大家さんでそれ以下の所得であれば税率はもっと低いため節税効果の程度は限定的で、あまり気にされなくてもよろしいかと思います。

(※ サラリーマン大家さんなどの個人事業主のばあであっても、合算所得9百万円から18百万円程度の個人事業主であれば、ほぼ同じ税率となります。)

したがって、2500万円の支出ではなく、期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
2500-679=1821万円、
運営費用計上前の粗利回りは
16.5% (=300÷1821)
となります。12%から4.5%改善しました。

2.トランクルームにおける節税効果が収益性に与える影響
同じように、トランクルームも減価償却を考えてみましょう。
場所: 岩手県盛岡市 住宅地の中にポツンと。
地積: 169坪(約561平米)
収納庫投資額: 734万円(※2)
年収: 446万円(満室時。税後、運営委託手数料控除後)
利回り: 60.7% (平均空室率10%としても、46%)
損益分岐点空室率: 73%(入居率17%で収支トントン)

その他運営経費:構内電気照明代、運営委託費など。

新品のトランクルームは7年償却が可能で、税法上定率法での償却が可能です。

国税庁資料(末尾※記載)によりますと7年償却資産の償却率は35.7%ですから、設置時点の年度では734万円x35.7%=262万円の減価償却が可能です。

すると、納税額は262x38.8%=101万円減少、太陽光の場合と同じ考え方により、734万円の支出ではなく101万円安く投資できるということですね。

期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
734-101=633万円、
太陽光と条件をそろえる目的で運営費用計上「前」の利回り(粗利回り、表面利回り)を計算しますと、
85.1%(=539÷633)
となります。

土地持ちの方は思わず投資したくなる利回りだと思いませんか?

(実際に取り組まれた場合、利回り向上のための細かいノウハウがないとここまで利回りは向上しませんが、それでも粗利回り・表面利回りで40~60%程度は狙えると思います)
土地取得を加味しても相変わらずすごい利回りです。
1700万円で土地を取得した場合の比較
粗利回り 23.1%(=539/(2434-101))
純利回り 19.1%(=446/(2434-101))

相場並みで2200万円で土地を取得した場合であっても、
粗利回り 19.0%(=539/(2934-101))
純利回り 15.7%(=446/(2934-101))
です。

すごいと思いませんか。

※ 出典:国税庁「減価償却資産の償却率表(pdfファイル)」https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

ペラペラしゃべりすぎたので、今回はここまでとします。

 

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太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その4)

(この記事はその3の記事の続きです。)

とにかく、太陽光発電と比較して、トランクルームの収益性はどうなのでしょうか。

初めの記事をアップしてから日にちが空いてしまったので、今回の比較対象の太陽光発電と比べてみましょう。

まずは、太陽光。借入を起こさない場合。

 

1.太陽光発電の物件概要

届いたものの1つは、こんな物件でした。イメージがつかめるでしょうか。

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太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その3)

(この記事はその2の記事の続きです。)

私はトランクルーム投資も手掛けておりましてこいつが金の生る木となっています。

とはいえ自分の資産管理会社で資金を出して物件の取得をするものの運営自体は別会社に委託しているのでなにか特別なことをやっているわけではないのですが、利回は実はとても高い。表面利回りで60%を超えています。土地取得費用を考慮しても25%を超えています。東京都内の区分オフィスを改造してトランクルームにした物件も表面利回りで低収益のもので11%、高収益のもので18%くらいです。

もちろんこの利回りは誰がやっても出せるわけではありません。いろいろなノウハウがありまして、その小さなノウハウの積み重ねの結果、上に述べたような爆発的な利回りになっています。

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トランクルームが米国(年商3兆円市場)、英国(年商1兆円市場)、フランス(年商1兆円市場)シンガポール(年商2千億円市場)、香港などで「沈黙の成長市場」と呼ばれているのも、実際に物件を保有してみるとよくわかります。

日本でも10年以上連続で市場規模が拡大していますが、それでも年商でほんの550億円程度。米国が11世帯に1世帯トランクルームを利用していのに対し、日本はまだ220世帯に1世帯しか使用していません。認知度向上につれ日本でも需要は着実に伸びそうです。

でもねえ。日本にあるトランクルーム、店舗を外観だけ見ていても儲かっているのかどうか、ようわからんもんね。人の出入りもほとんどないし。

実のところ、一部の金持ちと不動産投資をあれもこれもやってきた優良事業法人だけがこっそりやっています。

 

やってみると分けるけれど、地方の1棟もの木造アパート・マンションを購入できる程度の現金を持っている個人のかた、サラリーマン大家さんでも十分参入可能な市場なのですが、ネタバレ記事が全然ないので知られていないのです。一部に公開されているホームページがありますが、そこは高額の情報商材の購入へと誘導するサイトなので、●●●万円払わないと情報が手に入りません。

 

(情報商材というとネガティブなイメージがありますが、提供されている情報自体はごくまれに値千金な情報商材もあり、商材自体を否定するものではありません)

 

それにしても、なぜみなさんのスマホやPCから一生懸命目を皿にして儲かる情報を検索しても詐欺的な情報ばかり手に入り、有益な情報が手に入らないのでしょう?

 

理由は簡単、日本のWEBページは業者が広告目的で外注記事を書かせているものが全体の8割以上と言われているため、「売らんかな」のページだらけなのです。

 

私は東京工業大学の人工知能研との共同研究を事業化するベンチャー企業も経営しており、そこにはWEB集客の専門家もおり業者の裏事情というものを垣間見ることのできる幸運な席に座っているのですが、ネット上で集客職を得るためのサイトの作り方というのがあるのです。

 

グーグル・ヤフーの検索ロジックに好まれる記事を用意します。
1ページ当たり1500文字から2000文字、1テーマ1記事という体裁で相互にリンクし読者が他のサイトに流出しないようなページ構造を考えながら作ると、読者がだんだんそのサイトの考え方に感化されていき(悪く言うと洗脳されて行っているともいえるが)、そのサイトの提示する商品を買う方向へと誘導されるのです。

 

ヤフーはグーグルと検索エンジン部分で技術提携しほぼ丸投げ状態なので、ヤフー検索の実態はほぼグーグルと考えていただいて差し支えありません。

 

記事を書くには人手が必要。そこでランサーズやクラウドワークス、シュフティなどの外注ビジネスが大盛況となっています。嘘だと思うならあなたもワーカー登録してごらんなさい。登録は無料ですから。WEB業者が大手企業から下請けで受けた案件やら自社案件やらで大量に書き手を募集しています。儲かるから、外注にお金を払うのです。

 

無料で手に入る情報というのは、こわいですね。

話題が脱線してしまいました。

とにかく、太陽光と比較して、どうなんだろう。

 
太陽光発電への投資とトランクルームへの投資、比較結果を知りたい人は次の記事(その4)をご覧ください。

 

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アパ・マン投資を超えて:太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その2)

(この記事はその1の記事の続きです。)

だらーっとしていた私のところに届いた太陽光発電所の物件概要は、以下のようなものでした。
物件が特定されないよう、少しぼかして書いてありますが実際に売りに出ている物件です。類似物件が10物件ほど届いています。

1.太陽光発電の物件概要

届いたものの1つは、こんな物件でした。イメージがつかめるでしょうか。

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アパ・マン投資を超えて:太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その1)

だらーっとしてます。
投資というのは決断が重要で、あとは運営自体は委託していることが多く、投資しちまえば後は暇です。
たまに自主管理もしますが、数が増えると体がいくつあっても足りないので。自主管理で損益トントンならその投資はスケーラブル※1ではないので、さっさと売却して楽になったほうが良いです。あ、こんなこと言うと嫌われちゃうかな。でも自らの失敗経験から学んだことです。この点については自分が意見を求められてもブレはありません。

※1 scalable。同じ手法で規模を拡大できるという意味。

先日、投資案件の引き合いが来ました。太陽光発電です。
情報提供元は信頼のおける、実績豊富な分譲業者様。

昨今の不動産投資ブームの影響か、居住用不動産への投資は価格水準が上昇傾向にあり、利回りが低下気味。太陽光ですと表面利回り10%と比較的高く、しかも国の固定価格買い取り制度が20年間ついてきます。
さらに今回の物件は表面利回りが12%。しかも最近の新規物件で設定されがちな、電力買取量の供給上限設定の対象外の案件らしい。これは、いいかもしれない。

投資家の血が騒ぎます。

さらに平成29(2017)年3月末までに取得、電力会社への接続が完了した物件であれば、50%即時償却の制度もあります(解説1)。

とはいえ、現役外資金融マン時代の2011年ごろ、名古屋地区の自動車メーカーの下請け先などではすでに10億円単位で取り組んで100%償却している会社さんを数社見ているので、今更感はぬぐえませんが・・・。持つべきものは賢い友と、かしこい会計士。

少し前に保有しているビル1棟を売却しまして、全空からほぼ満室まで埋めたうえで売却したのでキャピタルゲインすなわち課税所得が半端なく、法人税予想額はアストンマーチン・ラピード(イギリスのスーパーカー)数台分になりそうです。売ってから気がづいた。

太陽光発電のセールスマンの話を聞く限り、とてもお得な気がします。

なぜなら、このセールスマン氏の説明によると、この制度を使えば、太陽光発電という「お金を生む資産」の取得費用の半分を経費として計上でき、今期の納税額を圧縮できるのではないか!?私は色めき立ちました。

太陽光発電が儲かるという話は不動産投資家の方なら一度は耳にしたことがあると思います。ではどんな物件が持ち込まれたのでしょうか?

どんな発電所で価格や利回りが気になりますね。
物件の概要にご興味ある方は次の記事(その2)をご覧ください。


※解説1

取得額の50%を同じ期の費用として計上できる制度。費用科目としては減価償却費で、減価償却費を前倒しで計上できる。減価償却費は太陽光設備購入時に支払い済みですから以降の減価償却費は現金支出を伴わない経費項目のため、節税になる。

所得税・法人税計算時の税額計算に必要な「課税所得」を押し下げる効果があり、納税によるキャッシュアウトの額を減少させる効果がある。

平成28年3月末までであれば100%償却だったのですが、50%に変更になりました。太陽光が一気に普及した背景にある制度です。儲かっている会社さん、個人事業主の方々ですと課税所得を減らして納税額を抑えることができ、手元資金を温存できるうえに以後20年間太陽光発電所から生まれる売電収入が得られます。

急増により電力会社の送電網の容量を超える地域への接続が急増したり、東京電力や関西電力、中部電力以外は電力発電設備は実は供給過剰気味でこの都市部の3電力への売電収入で稼いでいるというのが日本の電力市場の特徴なのですが、送電容量の面であまり余裕のない九州、北海道などに発電所が集中(土地が余っていたから設置しやすかった)したことから、近年では新設分の設置地域によっては買取量に上限が設けられているなどしています。

 
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