この記事はその6の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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(アクセス数が最近すごい。皆さん関心が随分とおありのようで アクセス多すぎて怖いから、そのうち消すかも)

※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

収益不動産業界、大丈夫かね。
今日も相談を受けた件で2度も3度もびっくりしました。

港区の六本木にある新興系収益不動産の仲介会社から物件買った方(どこか、は、ないしょ)。
買った方は大企業お勤めで年収もしっかり。

六本木の会社さんが買い取って投資家に転売した物件でした。
サラリーマン大家さんの方が転売物件を購入され、入居率が改善せずむしろ退去となり、横浜方面のベッドタウンの物件の管理を六本木の会社さんの関連会社に依頼しっぱなしだがこのままで大丈夫でしょうか?仲がいいのでこういうつらい話は相談しにくくって。とご相談にお見えになりました。
こういう管理会社への任せ方ではたいてい失敗するのでその辺は教えて差し上げました。うちには何の売り上げにもならんけど、この方が気の毒だなと思いまして。あちらは商売でフレンドリーにしているだけで、仲が良いと思っているのはオーナーさんだけかもしれませんよ。。。。

4800万円の物件です。築15年弱。満室利回り9%。駅から徒歩至近件。
でもなぜか入居率50%。横浜からほど近い人口約50万人の軍港の街にある1棟もの軽量鉄骨アパートでした。
あの辺若年人口がどんどん減っているのだけれど、その辺の情報を不動産屋さんから入手できないままにあおられて購入したようでした。

物件自体は見た目きれいです。築年もそんなに古くない。駅近で、あの辺にありがちな丘の中腹の傾斜地にあるわけでもない。30年ローンで満額、いや若干オーバーローンが出たという。

何を見ても動じない水戸黄門さまでも六本木交差点のデートの待ち合わせスポットアマンド前に立ってできて間もないビルを見上げてびっくりぽんやわ( ← NHK朝ドラ「あさが来た」にはまっていてセリフがしみついてしまった)。

やり方はこの記事の「その1」以降で解説したものと基本的には同じです。
でも今回の手法はもっと雑だった。

売買当時のお話も伺いました。
内容は若干デフォルメしていますが、以下のような感じです。

銀行向け売買契約書は、6千万円のものを用意します。

(この段落は想像ですが)銀行には事前審査でローン金額をおおよそ打診しておきます。銀行員曰く、うーんそうですねーがんばっても5千万円くらいまでですかね~という情報を事前に得てある。大丈夫、収益不動産マンは経験豊富なので空室5割の物件でもまあまあ築浅ということで自己資金2割くらい言ってくるんだろうなと想定して売買契約書を用意しているから。

想定通り、5千万円の融資が内定しました。

エグいのはここからで、前回の例と違い不足分の資金を用意すらしません。取引直前での通帳の確認は当然、しません。稟議が通っているので流れるとそれはそれでややこしいですから、寝た子を起こさなくてもね。
売主不動産会社側から銀行担当者には「中間保証金として1200万円現金で支払い済みです」と、あたかも資金が渡されたかのような報告をしておきます。
現金の出所がタンス預金なら銀行預金が動いていなくてもわからない。
ご本人に伺ったところ、実際に支払った手付金は100万ほどだったようですが・・・・

で、当事者間では価格修正の合意書を締結し4800万円で決済します。
持ち出しゼロで収益アパートゲットできてよかったね、というセールストークらしいです。

銀行ってこんなずさんな融資審査やってるの??と思う方もいるかもしれませんね。

これは業者さんの段取りがうまいのだろうと思います。

融資申請に先立ち、預金や金融資産残高の一覧を銀行に提示するのですが、
2008年ごろにフルローン不動産融資で一世を風靡して高速いや光速のスピードで財を成し同じ速さで姿をくらました有名なIさんという方がおりまして、その方とそのお弟子さんが預金残高を膨らませる方法について書いた情報商材を販売していました。限定1000部(100部だったかも)で19800円だったかな。我輩のところにも1部興味本位で買っておいてありますが。。。。
そこに書かれている手法をほぼそのまま、使っているのです。
○ット銀行に口座開設してシステム使用を逆手にとったりしてね。

(○には何が入るのでしょう。おっと、ねっと、さっと、きっと、ずっと、ねっと、やっと、そっと。みんなわたしのことをそっとしておいてね)

こんなこと、収益不動産業者はみんなやってんのかね。
昔銀行員の端くれだったので、どうしても抵抗あるんだがね。。。
同列に見られたら嫌だな。

いつか気が付いた銀行が、またはそろそろ金融庁検査が入りそうな銀行の中で不動産投資が著しく伸びているところが、重点検査項目になりそう、なんて感じで自主チェック始めて気づいたりするのかもしれませんね。そうあってほしい。

ちなみに銀行がこれを知れば有印私文書偽造(銀行に真実と異なる契約書を提示して過大な融資額を引き出したから)または詐欺で訴えられるような気がします。新米大家さんはみなさん無邪気に、物件購入に至るいきさつをお話してくださいますが、じつはいま述べたような行為に無意識のうちに加担しているかもしれないのですよ・・・・

私の経営する会社でこんなこと絶対させないのだけれど かかわっている仲介業者さんは結構いるのですね。

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3/11追記 アクセス元を分析していると同じような問題点を指摘している記事から飛んで来られる方がいらっしゃるようです。例えば以下の楽待さんの記事です。
有印私文書偽造だけでなく、詐欺にもなるのですね。

この記事を読んだ方が一人でも多く、業者殿のこの種の誘いに乗らずに済みますように・・・

あなたは不動産投資で犯罪者になるかもしれません http://www.rakumachi.jp/news/archives/12039

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