この記事はその5の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

「サラリーマン大家さんは少ない自己資金で大きな物件を取得でき、買いたくて買っているんだからいいじゃないか」という声が聞こえそうです。
この手法、いったい何が問題なのでしょうか。

問題点1 銀行を欺いている

すでに述べた通り、銀行は2.4億円の売買契約を前提に融資を実行しました。契約書もあります。
一方、売主業者と購入者は2.0億円に売買価格を減じる覚書を締結しました。
覚書は売主業者が手順8で述べているように「契約書に該当しない」のでしょうか?

いいえ。契約書に該当します。
契約とは、「複数の当事者間において債権債務関係を発生させる旨の合意」※1です。
契約書とは、契約の内容を明確にするために契約当事者が作成する書面です。

覚書も2.4億円の売買契約書についての価格修正の合意事項を約した書面ですから、契約書です。
より正確に申せば、2.4億円の売買契約書の修正条項を記した書面で、2つで1つの契約書となるのです。

したがって、以下の2重状態で同一物件についての売買契約書が存在しているわけですね。
銀行が認識している契約書:2.4億円(物件売買の原契約書)
当事者同士認識している契約書:2.0億円(原契約書+覚書)

銀行が覚書の存在を知れば、この銀行の場合価格の8割までしか融資しませんから、実行済み融資の巻き直しを求めてくるはずです。そして購入者に対し、2割の自己資金である4千万円を入れるよう要求してくるでしょう。しかしそんな資金はありません。なぜなら、X社から借りた金で見せ金を作っただけなので、すでにX社に返済してしまった後だからです。

もう1つ、プロの業者としてもっと深刻な問題があると考えます。

問題点2 宅建業法違反行為の可能性が高いこと

宅建業法には禁止事項が定められており、以下の記述があります。

○宅地建物取引業法第47条(業務に関する禁止事項)
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 (略)
二 (略)
三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

本件は業者自身が購入者さんに貸付を行っていないようです。それは、調査されるとすぐ露見してしまう行為なのでさすがにやらないのだろうと思いますが、今回相談いただいた方から伺った限りでは、別会社経由で迂回融資を行っていたようです。

宅建業法の施行令などの細則まで見たわけではないので何とも言えませんが、常識的に考えて子会社、関連会社、または当該会社の役職員個人名義軽油であろうと何だろうと、全体でみるとアウトではないかとおもいます。

そこまでしてフルローン投資、オーバーローン投資を組成して素人の個人大家さんを数年後の返済地獄に(そうならないように切り抜ける方もいることはいるようですが)いざなうんですかね。個人大家を野焼き草刈りの対象にしてしまっては、収益不動産ビジネスの健全な成長はありえないと思うのですが。
「売らんかな」「いま儲かればいい」主義の営業第一主義の業者さんが多数を占めているから、こんなところでぼやいていても、むだか。。。

6回の連載にお付き合いいただき、ありがとうございました。

補足:後日談がありまして、別の方からのご相談があり、別の仲介業者でもう少しスパイシーな手法が行われていました。
   知りたい方はこちら → (その7-後日談)

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