この記事はその4の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
《トランクルーム運営》
無料相談は左のリンクから満室研ホームページに行っていただき、
「お問い合わせ」フォームからどうぞ。
満室経営研究会 by 日本公共収納株式会社

※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

銀行向け契約書に記載された2.4億と、当事者間契約の2.0億。
銀行向け契約書と当事者である売主業者と購入者の間の契約。当事者間の契約も金額が金額ですから口頭で済ませるというわけにはいきません。書面にしていないと、買う側が不安になりますよね。でも、2.4億の契約書(銀行が認識する金額)があるのに、2.0億の契約書を用意すると銀行を欺いている状態、2重売買契約の状態になります。

疑問1:でも業者は2.0億円のほうは売買契約書はいらないというのです。どうやって実現したのでしょう?
疑問2:また、契約の瞬間に必要な、「不足分の4千万円分」の現金は、どうするのでしょうか?

実は、以下の手順7,8,9を経て実現していたのです。

手順7 関連会社から差額の貸付

売買契約直前 売主業者(正確には業者本体ではなく、関連会社X社のようですが)から購入者さんとの間で4千万円の金銭消費貸借契約を締結、購入者さんに4千万円貸付。
担保付き貸付でもなく、当然登記される類の貸付でもないので、銀行側が知ろうとしても察知できません。

直前に通帳記入したものを提出してもらえば察知できるかもしれませんが。不自然な4千万円の入金があれば、これなんですか?となりますよね。でも、通帳の確認に関しては、銀行側は審査時に済ませるので、取引直前に確認まではしないでしょう。

これで対銀行の契約書上に記載され銀行が認識している、2.4億円の取引が可能な状態が成立します。

銀行から購入者に2.0億円の融資が実行され、購入者さんの口座にある自己資金1千万円とX社からの借入金4千万円を合わせ、融資実行直後にこの方は2.5億円の現金残となります。

同日の融資実行とほぼ同時に、売主業者に2.4億円が支払われ、残1千万円(ご本人が用意した自己資金)から諸費用が支払われ、収益物件の所有権が移転、銀行は当該物件の担保設定を実施、(銀行から見える)取引が完了します。

買えたよ!これで夢の不労所得生活がスタート!!
おめでとうございます。
よかったね。
(年ごとのキャッシュフロー計算をザル勘定で済ませて儲かった気になって購入する新米大家のなんと多いことか。。。)

手順8 重要!売手・買手の間で価格を変更し同意書作成

売買契約直後 、売主業者・購入者の間で覚書(ここ重要!)を締結。覚書上で売買価格の訂正を行い、物件売買価格を2億円に変更する。

売主買主の同意の上であれば可能ですね。

問題は、これを銀行が認識していないところで行うということ。

売主側はこの覚書の締結を「これは契約書ではない、だから2重売買契約に該当しない」とうそぶいて、素人大家さんを信じ込ませていました。

手順9 払いすぎた代金の買主への返金と買主借入金の返済

手順7で売主業者に流れていった2.4億円のうち、価格訂正によって不要になった4千万円を売主業者側が返金します。

同時に、買主はその4千万円をそのままX社借入金への返済に充て、X社からの借り入れをゼロにします。

これで、
・銀行は2.4億円の売買取引と認識し、2.0億円融資した
・購入者は銀行から2.0億円融資を受け、裏側で売主業者と共謀して収益物件を2.0億円で入手
・売主業者は「物件仕入額+修繕費用(通常1~2千万円)+空室部分の賃料保証費用(最大560万)」と販売額2.0億円の差額を転売益として獲得。
という構図が出来上がるわけです。

その6に続きます。

《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
《トランクルーム運営》
無料相談は左のリンクから満室研ホームページに行っていただき、
「お問い合わせ」フォームからどうぞ。
満室経営研究会 by 日本公共収納株式会社

*******

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣