2016年 2月 の投稿一覧

確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その5)

この記事はその4の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

銀行向け契約書に記載された2.4億と、当事者間契約の2.0億。
銀行向け契約書と当事者である売主業者と購入者の間の契約。当事者間の契約も金額が金額ですから口頭で済ませるというわけにはいきません。書面にしていないと、買う側が不安になりますよね。でも、2.4億の契約書(銀行が認識する金額)があるのに、2.0億の契約書を用意すると銀行を欺いている状態、2重売買契約の状態になります。

疑問1:でも業者は2.0億円のほうは売買契約書はいらないというのです。どうやって実現したのでしょう?
疑問2:また、契約の瞬間に必要な、「不足分の4千万円分」の現金は、どうするのでしょうか?

実は、以下の手順7,8,9を経て実現していたのです。

手順7 関連会社から差額の貸付

売買契約直前 売主業者(正確には業者本体ではなく、関連会社X社のようですが)から購入者さんとの間で4千万円の金銭消費貸借契約を締結、購入者さんに4千万円貸付。
担保付き貸付でもなく、当然登記される類の貸付でもないので、銀行側が知ろうとしても察知できません。

直前に通帳記入したものを提出してもらえば察知できるかもしれませんが。不自然な4千万円の入金があれば、これなんですか?となりますよね。でも、通帳の確認に関しては、銀行側は審査時に済ませるので、取引直前に確認まではしないでしょう。

これで対銀行の契約書上に記載され銀行が認識している、2.4億円の取引が可能な状態が成立します。

銀行から購入者に2.0億円の融資が実行され、購入者さんの口座にある自己資金1千万円とX社からの借入金4千万円を合わせ、融資実行直後にこの方は2.5億円の現金残となります。

同日の融資実行とほぼ同時に、売主業者に2.4億円が支払われ、残1千万円(ご本人が用意した自己資金)から諸費用が支払われ、収益物件の所有権が移転、銀行は当該物件の担保設定を実施、(銀行から見える)取引が完了します。

買えたよ!これで夢の不労所得生活がスタート!!
おめでとうございます。
よかったね。
(年ごとのキャッシュフロー計算をザル勘定で済ませて儲かった気になって購入する新米大家のなんと多いことか。。。)

手順8 重要!売手・買手の間で価格を変更し同意書作成

売買契約直後 、売主業者・購入者の間で覚書(ここ重要!)を締結。覚書上で売買価格の訂正を行い、物件売買価格を2億円に変更する。

売主買主の同意の上であれば可能ですね。

問題は、これを銀行が認識していないところで行うということ。

売主側はこの覚書の締結を「これは契約書ではない、だから2重売買契約に該当しない」とうそぶいて、素人大家さんを信じ込ませていました。

手順9 払いすぎた代金の買主への返金と買主借入金の返済

手順7で売主業者に流れていった2.4億円のうち、価格訂正によって不要になった4千万円を売主業者側が返金します。

同時に、買主はその4千万円をそのままX社借入金への返済に充て、X社からの借り入れをゼロにします。

これで、
・銀行は2.4億円の売買取引と認識し、2.0億円融資した
・購入者は銀行から2.0億円融資を受け、裏側で売主業者と共謀して収益物件を2.0億円で入手
・売主業者は「物件仕入額+修繕費用(通常1~2千万円)+空室部分の賃料保証費用(最大560万)」と販売額2.0億円の差額を転売益として獲得。
という構図が出来上がるわけです。

その6に続きます。

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その4)

この記事はその3の続きです。
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前回の投稿から日が空いてしまいました。
続編をお待ちだった方はゴメンナサイ。

同業者に脅されたからでも、監禁されていたからでもなく(笑)、本業で忙しかったからでした。
では、続けます。

手順6 購入希望者を見つける

 
ここも重要!
購入希望者さんに対して、業者側は2億円で案内をかけます。

銀行は2.4億円と認識し、2.4億円の売買契約書をもとに融資を実行します。
一方、売主業者と購入者の間では、2.0億円の売買契約を成立させます。金額が金額ですから、売買契約書をもう1つ作るわけです。

これが2重売買契約と言われる手法です。

いわずもがな、融資銀行を欺く行為であり、やってはいけません。

ところが。
今回は業者殿が以下の通り購入希望者に説明しているそうなのです。

主張1(2重売買契約に該当しないという主張):
「今回の手法は2.4億円の売買契約は契約書として存在しているのですが、2.0億円のほうは売買契約書が存在しない、だから2重売買契約にあたらない。」
主張2(融資行のことを欺いていないという主張):
「証拠となる2.0億円の契約書がない以上、銀行のことを欺いているとは言えない、。」

(売るためなら何でも言うんだろうな、こういう業者殿は・・・ ボソッ)
(業界経験の浅い女子社員に成果報酬の人参ぶら下げて売らせまくってるんだろうな・・・)

行間を埋めていくと業者殿の主張1、主張2の矛盾点が見えてきます。

実際の売買価格は2.4億円。銀行側から見て2.4億円の資金移動がなくてはいけません。
しかし銀行から融資される金額は2億円ですから、4千万円足りません。

では、どうやって2.4億円の資金移動を実現しているのでしょうか?

今回ご相談いただいた方は現金は1千万円ほどしかお持ちではありませんでした。
(これでは取得時の費用すらアブナイとおもうのですが・・・)
銀行向け契約書に記載された2.4億と、当事者間契約の2.0億。

契約の瞬間に必要な、「不足分の4千万円分」の現金は、どうするのでしょうか?

その5に続きます。

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その3)

この記事はその2の続きです。
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やり方はそんなに難しくありません。

手順1 業者による物件仕入

まず、業者が物件を仕入れます。
(厳密には宅建業者が任意売却物件などを金融機関から相場比安く仕入れ、以下に述べる手順で加工を施すので、業者がこの物件の採取的な売主となります。)
 仕入れる際、銀行の対象物件の評価ルール上、融資金額が伸びそうな物件かどうかを考えたうえで仕入れを行うことがとても大切です。
 土地面積、前面道路路線価、建物の構造、経過築年数、延床面積の5つの情報があれば大まかに概算できます。
 これにレントロール(賃料一覧)が加わるとなおよし。

手順2 修繕工事などのバリューアップ工事

 
屋上防水工事などの修繕工事を、手順1で物件を購入した業者の負担で行います。
売主が宅建業者の場合、販売後2年間は瑕疵担保責任を負うため、ここは丁寧に行っていると予想されます(宅建業法40条)。

また、販売時には「資産価値向上のための修繕工事済みですので当面の間大規模な修繕工事関連の支出は見込まなくても大丈夫です!」
と見込み客の方々にアピールすることもできます。

業者負担分、と書きましたが、転売時の価格に乗せて回収します。
商売ですので当然ですね。

手順3 疑似的に満室状態をつくる

 

既存空室の募集を行いつつ、当該空室に対して賃料保証を付け、
実質満室状態のレントロール(賃料明細)を提示できるようにします。

この物件を最終的にフルローン・オーバーローンで買う初心者大家さんは
購入後は満室状態で安心ですね。賃料保証対象の部屋に業者が客付けを行い、
入居者が決まりますと、その部屋についての賃料保証は解除となります。

さあ、この入居者が退去した後、初心者大家さんはどうやって集客するんですかね?
地元の有力な賃貸専門業者が付いているので大丈夫です!
と、今回ご相談の方は営業担当のキラキラ女子に言われたのだそう。

そんなキラキラ女子のムードをぶち壊す一言を送ります。
あなたの物件はその地域のオンリーワン物件ではありません。
他にも空き室はたくさんあるのです。あなたの空き室は、あまたある空き室の一つでしかありません。

がんばって内装工事にお金をかけて、客付け業者さんに広告費4か月払って
最優先で客付けしてもらいましょう(^^♪ 
(すべての地域がこうだというわけではないです。この方が買おうとした極北の大都市はそうだという意味です)

手順4 ざっくり担保価値評価を行う

 

ざっくりと担保価値評価を行い、最大でいくらまでなら融資できそうかを概算します。
今回の場合ですと2億から2.1億くらいだったのかな?と思います。
手元の電卓で計算したら土地が3千万。残りの1.7億が全部コンクリートの躯体部分の価値だった。

減価償却費がたくさん計上できていいですね(^^♪
(築10年ほどだったので、40年均等計上となり、毎年の節税効果はたかが知れていますが・・・・)

担保価値評価はどこの銀行も細かい差はあれど考え方はほぼ共通ですので、そんなにぶれることはありません。不動産屋も取引件数が増えるにつれ自然とわかるようになりますし、業者によっては銀行出身者が転職してきたりするので、銀行と通じていなくとも大体のことはわかっているわけです。

手順5 銀行向け価格設定と売買契約書1の作成

 

自己資金2割を要求する銀行の利用を想定する場合、物件価格を手順4の価格の2割増し、2億4千万円に設定。

物件価格2億で表面利回り9%ということは、2.4億で表面利回り7.5%で銀行側に打診するわけですね。

銀行に事前にどの程度までなら(属性の良いサラリーマンの方などに)アパートローンで融資可能か、感触を探っておきます。
ま、予想通りに「2億前後ですかねぇ」(自己資金で4~5千万出せる人でないと、危なっかしくて融資できませんねぇ 担保評価上もせいぜい2億程度だし)といった反応を得ていたと思います。

その4に続きます。

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延べ3時間ほどいろいろお話を聞いているうちに、なぜ物件価格の8割強しか融資しない銀行がオーバーローンを提供しているのか理由がわかり、その巧妙さに驚くとともに、ぞっとしました。

こんなことやって銀行をだまして高額の融資を引っ張りだし、素人同然の「不労所得を夢見る初心者大家さん」にハイレバレッジ・ローンをはめ込む業者さん、モラルとしてどうなのよ?とおもいましたので、ここでシェアします。

前もってお断りしておきますが以下の方法に取り組み、発覚すると銀行取引停止になるだけでなく、銀行ローン契約上、満期を待たずに一括全額返済を求められても借入人であるサラリーマン大家さんは一切抗弁できません。

ハイレバ投資、オーバーローン投資は昔からある手法ではあります。これまでにあまたのサラリーマン大家初心者くんが犠牲になり、入居率低下時に返済が追い付かずに破産の憂き目にあっている手法です。お取組みは慎重に。収益不動産投資は買うこと自体が目的になってはなりません。購入後に安定経営をし、安定的に利益を作り出すことが目的なのです。

また、破綻してしまっては立ち直るまでのダメージが大きすぎますし、今回紹介する手法に巻き込まれると復活できなくなる可能性大です。また、今回紹介する手法を推進した仲介業者はその銀行とは取引できなくなります。

ではどんな手法なのでしょう。

結論から言うと、同一の物件に対し、契約書を2重に用意します。
昔からある手法です。
今回のケースはちょっとだけひねりをきかせているのですが、本質的には売買契約書の偽造です。

過去の手法では売買契約書を2種類作ることを物件購入者も仲介業者も自覚しているので両者に自覚があります。
今回の手法は物件購入者が自覚せずに加担するよう巧妙に仕組まれています。

よく考えればやばい取引であることに気づくはずなんだけどなぁ~~ でも騙されて取引をしているのか、確信犯的に無知なふりして取引に乗ってしまうのか。

ポジティブにとらえると、それだけ不動産投資のすそ野が拡大し、素人投資家が増えてきたということなんでしょうか。ああ、任意売却の物件の列ができる数年後が見えるようだ。。。。いつか見た風景ではありますが。

その3に続きます。

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その1)

公私ともども忙しく更新サボってました。

不動産再生と不動産投資をテーマにした会社を1つ経営しています。

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不動産仲介業をテクノロジー(モバイルアプリ、位置情報、人工知能などなど)の力でもっと利用者に使いやすいサービスにしようと思って日々開発に明け暮れています。不動産テックベンチャーとも呼ばれます。

開発費を捻出する関係で、かつ、主要メンバーがメガバンク、外資金融、不動産出身者でキャリアの長いものがいるので、売買仲介や購入時の第三者的な意見を求められることがあります。

では、タイトルにもある「オーバーローン・フルローンで不動産投資が可能な事例に遭遇」の話です。

ちなみに物件価格同額までローン調達するとフルローン、物件価格以上調達するとオーバーローンといいます。10年前ならともかく現在は物件価格の1~2割の自己資金を要求されますから、ありえないんですけどね。

さて、以下実話です。
自分の不動産会社のブログに書くにはあまりに生々しすぎたので、ここに書くことにします。

年末年始のころ、1棟もの専業の収益不動産仲介会社(カタカナ英語のの社名の会社さん、プレミアムな価値観をほうふつとされる高級感あるリッチな感じのお名前)の仲介でRC(鉄筋コンクリート)の地方1棟マンションの購入を検討している方からご相談を受けました。

私どもの調査によりますと、類似の手法を行っている業者さんは7~8社あるようです。

聞くと、人口百万超の地方都市、新幹線開業で盛り上がる街の1棟もの物件。築15年未満。でもなぜか空室率30%。満室時表面利回り(※1)9%。の購入を検討しているとのこと。

満室であれば年間賃料収入1800万円の物件ですね。

空いている30%の部屋については、購入後1年?間は不動産会社が空室保証を付けてくれる。
現在入居している部屋については保証外ですが、購入時点で理論上は満室ですね。
空室保証を付けた部屋については、仲介会社さんの持ち出しになってしまうので頑張ってうめます!とのこと。
仲介手数料(物件価格の3%+6万円、税別)はお支払いいただかなくて構いません、仲介手数料無料ですとのこと。

2億の物件ですと手数料は税前で600万円を超えますから、購入側にとっていい話です。
さらに3割の空室部分に1年間賃料保証が付く。満室で1800万だから、1800×30%=540万円を会社が負担してくれているようなもの。ますますお得な気がしますね。

お話を聞く限り対象物件は土地も建物床面積も広く、銀行評価も伸びそう。でも地方で中古物件で利回り9%とはずいぶんチャレンジング。

価格は2億。初心者の個人に2億出す銀行もどうかと思うが地方で9%利回りで販売を推奨する不動産屋もどうかと思う。

北国は除雪費用など東京都は違ったコストがかかるので都心と同じ基準で評価していると、おおむね失敗する。

ご相談いただいた方いわく、
「最初はいいかなって思っていたんですけど、話がうますぎるので・・・・」
「物件を紹介してくれた会社さんはちゃんと宅建業免許をお持ちでしたが、担当営業の子(女性でした)は宅建士持っていないようだし、物件の説明もおぼつかないし・・・・。」
「取引の際は社内の宅建士が担当するので問題ないというけれど、どうも心配なんですよね。」
「新卒2~3年くらいの子で、キラキラした目で熱心に物件の良さを説明してくれるのだけれど買った後で全リスクを負うのは自分だし、不安なんですよね。ほんとうに相手を信じて買っていいんでしょうか」
などなど。

さらに話が進むにつれ、驚きの情報が。
まずこの物件、物件価格2億に対し、フルローンで2億の融資が内定しているという。2億以上必要でしたら若干のオーバーローンもOKですよと言われたんだとか。

それもなんと、融資しているのがメガバンクだという。
(ヒント:以前収益還元融資で突っ走りすぎ、融資基準を厳格化したところ)

はじめのうちは何かの冗談かと思っていたが、詳しく聞いてみるとあながち嘘でもないらしい。

あそこの銀行は基本的に資産家じゃないと融資しない方針に変更されたはず、でもこの方は一般の務め人なので該当しないはずで、最低でも自己資金を物件価格の1割から2割要求してくるはずだ。
一番ハイレバレッジな案件でも必ず1割は要求するはずなのに、なぜフルローンだのオーバーローンが出るのだろう?

好奇心が頭の中でむくむくと起き上がってきて、いろいろ質問していくうちに、全貌が分かってきたのでした。銀行が融資基準を緩和したのではなかったのです。

ではなぜ銀行が融資基準を緩和していないのに、フルローンやオーバーローンが出る案件が生まれているのでしょう?

その2に続きます

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用語の解説
※1 満室時表面利回り:
(経費、返済、税金などを考慮しない)賃料収入÷物件価格で割って、投資商品の利回りのように物件価格の何%が毎年最大で得られるかを示した指標。
単に「表面利回り」「利回り」「グロス利回り」などとも呼ばれる。