競売取扱主任者の合格通知が届いていた…のを忘れていた件

トランクルーム大家のマイクラです。お部屋を掃除していたら、封筒が出てきました。赤い字で何か書いてある。緊急?なんだろう?開けてみて思い出しました。
そうだった!民事執行法および民法、宅建業法などの理解を試す力試しのつもりで受験したのでした。11月から勉強を始めて試験が12月で、M&A案件だの新規トランクルーム土地調達だので殺人的に忙しく、ほとんど勉強する時間が取れなかった。忙しすぎて、すっかり忘れていた。競売手続に関する業務知識と法的知識を問う資格試験です。法律分野としては、民事執行法、民法、宅建業法から主に出題されます。執行法をのぞくと宅建の試験と内容がだいぶ重複しています。

これが封筒です(住所など個人を特定可能な箇所はぼかしてあります)。

これが(にわかには信じられないが)合格証(同上)。

土地建物取引のプロ、宅建士自体は世の中に数十万人いるらしい(試験実施機関のデータによる)。しかし、この資格保有者はほとんどいません。宅建士の上級資格らしいので、持っていても不思議はないのですが。

上級資格として見られているものとしてはほかにマン管、管業、ビル経営管理士、不動産コンサルティング技能者等があります。他に、ちょっと方向性が異なるが不動産鑑定士、土地建物調査士、フィナンシャル・プランナー(FP,AFP)、行政書士なども。あなたが仲良くしている宅建士の方はどんな資格をもっているか、聞いてみるとよいですよ!宅建士は恥ずかしがり屋だったり、勤務先の都合で宅建士以外の資格を記載できない場合があり、名刺に記載していない場合が多いです。「宅建以外に資格お持ちですか?」と聞いてみると、おもわぬ強みを発見できるかもしれません。

ちなみに大変不思議な話ですが、向学心にかける取引士の方も少なくなく、また、現実的には世のほとんどの不動産屋さんはこの資格及び競売手続に詳しいわけでもない。競売の話をするとネガティブな話題全開で一般流通物件買ったほうが良いですよ~、となります。
昔と違って、きちんと制度を理解していれば安心して取り組むことのできる制度になったのですが、不勉強な方にあたってしまうと昔の制度整備が未然だった頃の話を延々と持ち出されます。

むしろ銀行員や司法書士の方が債権処理の関係で業務理解を深めようと取得されている場合が少なくないようです。と研修の際に教えてもらいました。

経歴だけは東大だの興銀だのゴールドマンサックスだのと派手な私ですが、毎年1つは幅を広げる、または知識を深めようと思い、毎年最低1つの資格試験に挑戦しています。

顧問先の緊急駆け付け工事系の全国チェーンの本社様にウェブ集客関連のお仕事で毎週訪問させていただいているのですが、その会社では大会議室の壁に今年の目標として社長以下幹部社員全員が資格取得を宣言、公開し、合否まで発表している。こういう積み重ねができる会社の稼ぐ力が強化されているのはわかる気がする。刺激を受けて始めました。

とはいえ、いざやってみると昼間はもちろん無理、夜は帰宅が遅く、疲れていたり酔って帰ってきて無理、土日は平日にできなかった残務処理でなかなか時間が取れず。消去法で平日の朝、5時起きで30分から60分しか時間が取れず、もどかしいものです。

それでも、何歳になってもあたらしい知識を得ることは楽しいものです。その瞬間だけは仕事から離れて学びに集中する。人間どんな人でも毎日いいことばかりとは限らない。むしろ後退している、停滞していると感じる日の方が多いのではないだろうか。緊急のプロジェクトが断続的に入り、毎日できるわけじゃないが、学んでいるときはちょっとだけ前に進んでいる気がする。

毎朝もくもくと早起きして朝焼けを見ながら学ぶオッサンの背中を見て子供も朝勉強するようになり、解けない問題の解放を教えろと突っ込まれるようになり、仕事に忙殺されて途切れがちだった我が子との会話の時間も増えました。名付けて「パパ塾」(英会話のCoCo塾のパロディー)

社員にも呼び掛けているのですが、いまのところ反応あまりなし。でも、自ら率先しないと、説得力ないもんね。

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トランクルーム新店舗用地に不法侵入が!

トランクルーム大家のマイクラです。先日購入した新店舗用の土地。某銀行にて打合せがあったついでに様子を見に行く。前の週に結構な積雪があったらしいが少し溶けている模様。すると。。。。


ん?

んん??(おもわず2度見)

おもわず積雪15センチの雪の中を、スーツで革靴のままずぶずぶと歩を進めていく。
近づいてみると・・・


ゆきだるまだ(笑)
ちょっと、溶けてる。そのあとでまた雪が降ったんですね。

と、いうことは・・・・
わたしの私有地に不法侵入したんだな!
でも、かわいいから許す!

建築業者さんとそれこそ文字通り建設的な議論ができて、よい一日でした。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。

(今日知った豆知識。東北新幹線はやぶさ号のグリーン車は座席番号14Dがねらい目。予約システムから座席指定するといつも隣の14Cが予約済みになっているのは、14Cが存在しないから。(乗ればわかる))

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新店舗用地も取得しました。トランクルームは高収益だから、安心して投資できる

トランクルーム大家のマイクラです。先日、既存トランクルーム店舗の隣地を買ったという記事を投稿しました。じつは、同じ月にもう1件、新店舗用の土地を購入しました!!キャッシュ買いです。同じ日に2件売買契約を行ったんです。こちらの土地は100坪。

前面道路はこんな感じ。2面道路に接道、前面道路は公道。幅員12メートル(土地は黄色で囲った部分)

 

 

 

 

 

 

 

市街地なのでそんなに広くない。100坪程度です。都心で100坪買ったら何億って感じですが、地方都市だと1千万円前後で結構出物がある。地方都市にだって東京と同じように人が住んで暮らしを営んでいるわけで、そこには賃貸ニーズが必ずあります。写真は早朝に撮影したものですが、ここの前面道路は昼間であれば1分間に往復で50台から70台の往来があります。土地に看板立てれば露出効果もバッチリ♪

もともとは、個人の戸建て住宅が建っていました。それを地元の不動産屋さんが買い取ったのです。不動産屋さん(とてもナイスガイ!)は、始めのうちはアパートでも建てようかなとお考えだったようです。このくらいの地積に2階建ての軽量鉄骨アパートを建てると4~5千万はかかる。リスクとリターンを比較し、さらに竣工の時期が、賃貸マーケット書き入れ時の2~4月を過ぎた時期になるということがわかり、アパート建築を断念して売りに出されたそうです。

この土地、2つ難点があります。

1つ目は、一見平坦地なのですが、現地に行ってよく見ると敷地奥に行くにしたがって下がっている。10メートルで30センチくらいですかね。これでも、建物を建てたり舗装駐車場にすると、大雨の時に隣地へ雨水が流れ込み、トラブルのもととなります。土盛りが必要かもしれませんね。

2つ目は、角地なのはよいのですが、角に50年物の防火水槽があるのです。縦横4メートル、深さは3メートルほど。写真はこちら。

でかい。。。。深さ3メートルとのことでしたので、ふたを開けてうっかり落ちたらたいへんですね。

 

 

 

 

 

2つの問題点を解決すると、素敵な土地になりそうです。ここもトランクルームを設置する予定で、準備を進めています。トランクルーム投資家のすそ野が広がってきて投資物件ないかとよく聞かれるので、開店後1年程度客付けをした後で、私どものところへ投資相談にいらっしゃっている会員の方にお譲りするかもしれませんね。トランクルーム投資に融資を行ってくれる主要な銀行さんと懇意にさせていただいておりますので、融資に関しても懸念なし、です。

ゴールデンウィークごろには開店できるかなー。楽しみです。

岩手はゴールデンウィークの頃が桜の花が満開。お花見の時期なんですよ。

4月初めに東京でお花見をして、5月初めに岩手でお花見。ワクワクします。

 

都心でも店舗数が少しずつ増えてきています。板橋区、石神井、文京区、などなど。ネット集客が下手なトランクルーム屋はみな苦戦していますが、わたしはWEBマーケティング会社を持っており、そこに開店数か月前から周到にWEB集客戦略を準備させます。だから開店初月から、グーグルやヤフーにPPC(有料)広告の費用を払わなくても、無料の自然検索欄の1ページ目に上位表示できており、スムーズな集客が可能となっているのです。

ふつうは外部のWEB業者にお金(けっこういい金額)を払って準備してもらうのですが、私の店舗網であればそこでお金がかからないので、ローコストな集客が可能になっています。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。
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トランクルームは既存店舗を増床へ!新しいご縁に感謝。

トランクルーム大家マイクラです。この数か月、M&Aのアドバイザーの仕事あり、新規トランクルーム投資実行あり、アパート・マンション投資家の方のご用命を賜りわたくしの会社のブランド(屋号)での出店の話数件あり、事業提携の申込数件ありで、大変忙しくしております。そんなに大きな会社でもないのに、さまざまな前向きなお話をいただき、とてもありがたいことです。わたしは、トランクルーム事業者が専ら独占状態に近い状態になっている日本のトランクルーム投資を、個人富裕層・まじめに働いているサラリーマン・収益を安定させたい企業オーナーの皆さまを中心に広めていきたいと願って会社を作りました。

その会社が、トランクルーム・レンタル収納の「マイクラ」の運営会社、日本公共収納 (http://publicstorage.jp) です。小さい所帯ながらも設置準備中を含めるとこのブログを書いている時点ですでに2桁に到達しました。都市銀行様、大手地方銀行様、プライベートバンク様、富裕層向け資産運用コンサルティング会社様などからもお問い合わせが増えております。

さて、PRはこの程度にして、先月購入した不思議な不動産をご紹介しましょう。
それは・・・・ 築50年超の木造家屋です!

では、現地ツアー!!盛岡駅徒歩75分です。7.5分ではなくて、七十五分。これほんと。

こんなかんじです

 

外観その1 壁が築年の古さを物語っています。

 

 

 

 

外観その2 壁の板材が朽ちている。。。

 

 

 

 

外観その3 ガス止まってた。。。

 

 

 

 

外観その4 なぞの石灯篭

 

 

 

 

 

外観その5 なぞのモミの木。高さ20メートルくらい。巨木!!撤去すると、いい金額になりそうで、心配(いや、じつは自分はこの手の解体の相場を知っているので、心配なふりをしていただけですが)

 

 

 

 

 

外観6 チャリ・スノーダンプ(雪国おなじみの家庭用除雪器具)置きっぱなし。

 

 

 

 

外観7 なぞの椅子

 

 

 

こんな物件を買って、儲かるの!?!?いま流行りの、築古一戸建て投資でしょ、リフォームして貸すんでしょ?・・・・いえいえ、ちがいます。

このお宅は写真の通りの荒れ具合でしたので、なかなか買い手がつきませんでした。しかし、わたくしの運営するトランクルーム用地(土地面積で170坪)の隣地だったのです。この土地を購入すると地続きで250坪ほどになります。既存トランクルームは相変わらず安定経営ですから、賃貸用の敷地を増やそうと購入に至ったわけです。

2週間ほどで隣地所有者の皆様へのご挨拶と境界画定(これは土地家屋調査士の先生にお願いしました)が終わり、解体工事が入り、立木の伐採、整地、そしてトランクルーム増床分の設置工事に入ります。今回は物置を置くタイプではなく、建築確認を取得し建築物として設置しようかなと考えています。工事の進捗に応じて現地に出向くつもりですので、工事の進み具合を画像でシェアしたいと思います。

 

では、今日はこの辺で。

セルフストレージ大家でした★

 

 


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(5)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。前回の続きで、地方の1棟ものマンションをローンで購入した場合の返済比率の計算をしてみましょう。

 

前回の試算結果では、

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
 
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
 
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

【返済比率の計算】

毎月の返済額が369,619円で、年間4,435,628円です。
年間の家賃収入は1200万円ですから
 
家賃収入 1200万円
返済額  443万5628円(家賃収入に対する比率 36.96%)
運営費  300万円(家賃収入に対する比率 25%)
残    456万4372円(家賃収入に対する比率 38.04%)
です。
 
家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。
 
アパート投資の項でもお話ししました通り、わたしどもはこれまでに千棟ちかい投資不動産の売買と売買仲介を行ってきました。経験上、満室賃料に対する返済比率は5割を下回るような物件を探すようにアドバイスしています。4割を切る物件は少ないですが、見つけることができればお勧めです。今ご紹介した物件例ですと、とても理想的ですね。
 
なぜなら、上の返済比率の計算で見ましたように、家賃収入の4割近くが手元に残りますから、突発的な事態、たとえば一時的に2室~3室同時に退去してしまったとか、急な修繕が必要になったなどしても、余裕を持って対処可能な水準だからです。
 
ちなみにこの物件、25年返済にしても年間返済額508万6千円、返済比率は42.3%と大変優秀な物件といえます。20年返済ですと年間返済額607万1千円、返済比率は50.5%。ぎりぎりOKな感じでお勧めできるかな、という感じです。税法上の償却年限が47年、経過年数22年ですと、残25年ですので複数の銀行をあたっていくと25年のローンは出ると思います。ここだけの話、あとは、融資担当者の直属の上司(支店長)と本店の融資審査担当との交渉がうまくいくと、5年程度であれば上積みしてくれることも。
 
融資案件で他行に負けたくないという心理が働くので、あなたが堅実な暮らしぶりをしている方であったり、属性の良い方ですと個別に本部にそのように交渉してくれることも珍しくないのです。銀行員もサラリーマンですから、「貸してナンボ」ではあるわけです。
 
次回は、以上の分析を踏まえて、地方の一棟マンション投資について考察してみたいと思います。

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1棟もの収益マンションへの投資と収支(4)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。不動産賃貸業でアパート・マンションオーナーが売上(賃料収入)を向上させるには、どうすればいいのでしょう。賃料アップは近隣の類似物件に負けてしまう原因となるのでなかなか難しい。ヒントは、「抱き合わせ販売(抱き合わせ賃貸)」です。

きょう携帯電話大手AU-KDDIがインターネットプロバイダ大手のビッグローブを買収するというニュースが公表されました。おねだん800億円。4月ごろから案件としては出回っていたのですが(で、トランクルーム大家は業界関係者だったので非公開情報でインサイダー規制の関係から口をつぐんでいたのですが)、当時の価格帯はもっと低かったんだけどな。AUはお金持ちだなぁ。800億では単体の投資としては利回りが低すぎるとだけ申しておきましょう。

でもAUの既存顧客に携帯電話以外のメニューとしてセット販売すれば顧客層を拡大できるので、そのへんが評価アップ要素となったのでしょう。

ビッグローブという事業会社単体での収益性でみると800億出せない、たとえば500億とか700億とかしか出せませんという話になりがちです。ですが、すでに近しい事業基盤があって事業基盤内の顧客を送客する、または買収先企業の顧客を自社基盤へ送客することで、単体の評価では出せない追加収益源が得られるわけです。

 

不動産賃貸業でも同じことはできます。わたしはトランクルーム大家なのでトランクルームを使って実現しています。

例えば、賃貸住居の平米賃料の2倍~3倍を狙えるトランクルームビジネスをアナタがお持ちの物件の空地部分や空き部屋部分に設置するのです。資金に余裕があるなら隣接地や近隣の空地や古家あり土地を使ってトランクルームを設置するのです。設置コストはモノにもよりますが平米単価で8~10万円くらいあれば可能です。建築確認申請を通す場合はもう少しかかります。

一般向けには相場並みの賃料で貸してよいわけですが、それでは空室リスクが心配であったり、新規開店から入居者であふれかえるようになる1年から1年半を待つことができない方もいらっしゃることでしょう。

そのような場合にはあなたの物件の入居者に抱き合わせ販売と言いますか抱き合わせ貸し出しをすればよいのです。賃料をおまけしてあげたり、フリーレント期間を設けてお試し利用を募ります。大概の場合は一度使い始めるとなかなか解約しません。長期入居者の場合はとくにモノにあふれて困っている方が少なくなく、かといって広い部屋に引っ越すのも一苦労だし引っ越し代もかかるし、というわけで消去法的に近所のトランクルームに収納している方が結構いらっしゃいます。トランクルーム大家だからこそ知っている事実というやつですね。

*******

さて、
前回の投稿では地方1棟ものマンションの収支例をご紹介しました。

今回は、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 

地方の一棟ものマンションをローンで購入する場合のシミュレーション

それでは、地方の一棟ものマンションを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
30年ローン、金利2%、借入金額10,000万円、元利均等返済の場合で考えてみましょう。
アパートへの投資分析の際にもご紹介しましたが、ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。
 
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
jhla_screenshot
購入対象の1棟ものマンションは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。
1棟アパート
構造 RC(鉄筋コンクリート)
築年 22年
満室時年収 1200万円(月100万円)
販売価格 10,000万円(表面利回り12%)
(運営費・維持管理費を賃料の25%と想定した場合の純利回り9%)

【返済例の試算】

借入額は満額の10,000万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。
  •  商品タイプ 「民間金融機関ローン」
  • 借入期間 30年
  • 金利タイプ 全期間固定
  • 借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
  • 借入金額 10000万円
  • 返済方法 元利均等
  • ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
  • 他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
  • 現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

【試算結果】

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。
 
次回は、 返済比率の計算をしてみましょう。



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1棟もの収益マンションへの投資と収支(3)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。ロードサイドの更地に2件買付を出したという話の続きです。1件買付通りもう1件返事待ちですが前者、身寄りのない方のお宅の売却ということで相続管財人弁護士という方が出てまいりました。裁判所の認可が必要で承認の手続きに入っているのだそう。えっ、弁護士!?裁判所!?とちょっとドキドキしましたが、知り合いの司法書士の方に聞いたところご高齢で相続人が不在のケースでままあることなのだそうです。

不動産は(自分が書い手の場合は)売主様、(自分が売り手の場合は)買主様、任意売却なら債権者の方々、賃貸物件なら入居者の方々など、いろんな人間模様に触れることとなります。今回の相続人不在のままお亡くなりになった方の所有不動産売却物件のケースというのは、大家さんブログ系では見かけたことがありません。別途、取引が一段落したらブログ記事にまとめて大家さんと未来の大家さんの参考になるよう情報提供したいと思います。

 

さて、前回の投稿では地方の1棟ものマンション投資の収益性のお話の途中でした。収支構造の話に戻りましょう。

地方1棟ものマンションの収支例の図解をもう一度載せておきます。

3-5-2

 

運営費の中に固定資産税の増分が含まれるのですが、それでも月の運営費に直すと、賃料収入比で数%の前半程度にしかなりません。

ここでは念のために多めに見積もっておりまして、満室時賃料の5%程度と想定して計算例を作成しています。

総額でアパートの場合ですと満室時賃料比で20%でしたが、マンションの場合は満室時賃料比で25%で例を作成しています。

 

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。
表面利回り  12%(物件価格10,000万円、満室時年収1200万円)
運営費後利回り 9%(経費控除後年収900万円)
 
地方の一棟ものアパートよりも少し利回りが落ちますね。
キャッシュフローが出やすいのと、銀行ローンが出やすいので物件として人気があるのです。物件として人気があるので物件価格が少し上がり、利回りに反映されます。
また、資産価値が高いと銀行がみなしてくれることが多いので、融資上も有利です。つまり、ローン金額と期間が伸びやすい物件なので、そのことを知っている人が増えると価格が上がり気味になります。
 
一棟アパートのところで税法上の耐用年数と銀行ローンのローン期間のお話をしました。
 
一棟アパートのところでは銀行が長期ローンを出してくれるところとなりますと、銀行の数に限りがあります。なぜなら、各銀行には融資規定というものがありまして、どのような分野の案件ではどのような融資期間を定めるかというルールを社内規定として整備しています。
 
担当者が異動しても(一般的に銀行は3年周期で異動があります)、融資担当者や審査担当者が変わるたびにコロコロと融資内容が変わるようでは銀行経営上も問題ですしお金を借りる側も困ってしまいますから、融資基準集というマニュアルを作成して対応しているのです。
 
融資基準集は各銀行まちまちに作成しているのですが、銀行同士の横のつながり、地銀会ですとか信金会という、営業企画担当者や融資企画担当者の横のつながりがありまして、どこかの銀行がとびぬけでよい条件で融資しないように情報交換なども行われます。
 
1行だけとびぬけた融資をし始めると、融資残高が集まってよいことは良いのですが、半面で他行が融資できないようなリスクの高い案件が集まってしまうので、そのような事態を避けるためです。
 
とびぬけた融資を行った典型例としては、数年前に破綻してしまいましたが新銀行東京の例がありますね。中小企業への無担保融資や不動産融資でもリスクの高い分野への融資を積極的に行った結果、銀行が破たん。信用不安が他行に波及しないように金融庁と財務省と地銀協会が骨を折りました。過去にも銀行の破たんが何度もありましたよね。銀行が破たんすると、地域経済への影響が半端なレベルではないので、銀行間の横並び意識というのはとても強いですし、監督官庁のほうでもその辺の横並びの姿勢は大目に見ている感じがします。
 
このように、横並び意識が強く、融資基準集というルールブックに従って融資のルール体系を構築している銀行の多くが、減価償却年限を超えた融資には消極的になります。
 
ですから、一棟ものアパートで高利回りのものを見つけて喜び勇んで銀行に持ち込んでも、あなたは買うことができないのです。一時期積極的に融資していたことで有名だった静岡のS銀行も門を閉じ、他の地方銀行と同じように減価償却年限を超える融資にはあまり取り組まなくなりました。
 
一方で一棟マンションは減価償却年限が新築時で47年(居住用物件の場合)もしくは50年(商業用物件の場合)です。とても長いのです。ですから、築年で20年25年経過していても、償却年限がまだ30年から25年程度残っているので、長期のローンを提供可能なわけです。長期のローンを引くことができるので毎月の返済額を低く抑えることができ、キャッシュフローが長期にわたって出やすいのです。
 
建物の資産性も高く評価してもらえますから、アパート購入時に比べて融資金額を大きくできます。
 
そしてもう一つ大切なこと。それは貸す側に動機があるということ。銀行の融資担当者は貸出残高をいくら伸ばすことができたか、月単位、四半期単位、半期単位、年単位で査定されています。彼らも銀行に勤めるサラリーマン。融資団高目標をクリアしないとボーナスが増えないので真剣です。とはいえ銀行内の融資基準を破ってまで融資するわけにもいきません。一棟マンションはそういう意味で、ルール内で対応可能で金額も大きく、貸出後に問題があっても担保に押さえている不動産を差押えて現金を回収すればよく焦げ付きリスクが少ない。大変好都合な融資対象なのです。
 
築20年前後の物件を購入する際、銀行に相談に言って喜ばれるのはそういった理由からです。
 
次回の投稿では、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(2)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。ロードサイドの更地に2件買付を出し、1件通り1件返事待ちです。以前セルフストレージ売却で1億6千万儲けた話を書きました。キャピタルゲインから納税予定額を取っておきますと残りがまるまる投資資金として活用できることになります。3~5千万をトランクルームへの再投資に使うことにしました。3千万をベンチャー企業育成のためも事業投資資金に使うことにしました。不動産への投資は長期安定で再投資することで複利運用ができ、資金が倍々ゲームで増やせますが爆発的に1000倍5000倍ということにはなりません。ですから今回の出資も含めてすでに複数社に分散して投資を行っています。私なりに分散効果を考えたポートフォリオです。

 

だいぶ資金が余りますが長期安定成長が可能な不動産賃貸事業と言えどいつ何が起きるかわからないもの。仲良しの銀行さんに定期で〇千万積んでおきます。

 

資金を寝かせていてはもったいないという社長仲間もおりますが、トランクルーム投資で十分儲かる。

 

都心や政令指定都市でグロスで12~15%ネット(経費控除後)で7~8%の物件というのは、賃貸レジ(residential=居住系)や賃貸オフィスビルではなかなかあるものではありません。地方の県庁所在地や人口10万人超の都市で取り組んでもやりようによってはグロス利回りで15~30%、ネットで10~25%を叩き出せる。半額借入組み合わせてレバレッジを効かせれば利回りはざっと倍近くなる。

 

自己資金10%程度でレバレッジ9~10倍という高レバレッジで自己資金利回り15%~20%を創り出すアパマン投資と異なり、トランクルーム投資は低レバレッジでまたはレバレッジを掛けなくても、自己資金利回り(CCR=Cash-on-Cash Return)で20~50%を叩き出せるわけです。

 

しかも低空室率リスクときたものだ。安心して枕を高くして眠れるというものです。ちまたの二重売買契約系の業者さんにあおられてやれフルローンオーバーローンと騒がずに、地に足をつけてセルフストレージ投資をやっていれば未来は明るいというわけです。

 

事業投資の話とトランクルーム再投資のお話はリクエストがあれば気が向いた時に書こうと思います。リクエストはコメント欄へお願いします。

 

さて前回の不動産投資系の投稿から41日ぶりの投稿です(前回の投稿はこちら)。

 

「経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います」と、前回書きました。そこで、続きを書こうと思います。

地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

では、地方の一棟マンションの投資シミュレーションを見ていきましょう。
アパートの時との一番の違いは、キャッシュフローの規模感です。
アパートですと、一棟当たりの価格が数千万円の前半から中ごろです。
前回お話しした例ですと一棟当たりの価格が2560万円、手元に残るキャッシュフローが152.4万円でした。
利回りは良かったのですが、規模が小さいのでこれで「勤め人人生」を卒業するというわけにはいきませんよね。
すくなくとも月のキャッシュフロー(経費支払や返済をした後の手元にのこる資金)で100万円越え、年収で1200万円越えは狙っていきたいところですが、一棟アパートですと月のキャッシュフローの増加額が10万円から15万円といったところ。空室が続く時期には月数万円程度です。

 

年収換算で100万円前後です。キャッシュフローは生まれますが、規模が小さいので微々たるものでした。

これでは、勤め人を引退しようと思ったらアパートを10棟15棟と買わなくてはならず、その分管理も煩雑になりますし入退去があちこちで起こることとなるので、アパート経営にやたらと時間を取られるようになります。
一棟マンションですと、一棟当たりの価格が上がります。
物件のグレードが良いからですが、その分賃料設定もアパートより有利にできますし、銀行が足の長い(返済期限の長い)ローンを出してくれます。足の長いローンが使えるということは、毎月の返済額を抑えることができ、手元に残るキャッシュフローが厚くなるということです。このキャッシュフローを手元に温存しておき、2棟、3棟と物件数を増やしていくことができます。

地方アパート投資ではキャッシュフローの規模が小さいのですが、一棟マンションですと規模が大きくなるにしたがって、比例してキャッシュフローも大きくなります。あなたが勤め人暮らしとさよならすることができるスピードがぐっとあがり、上手な人ですと1年半から2年程度でアーリー・リタイアが可能となります。

木造・軽量鉄骨造のアパートと違い、重厚なつくりのマンションは数十年にわたってマネーをあなたにもたらしてくれますから、私的年金代わりにもなり、老後の備えにもなりますね。
古くなったマンションは売却するか、残債がぐっと減った状態になっているでしょうから蓄積された豊富なキャッシュを使って建て替えし新築マンションとして再度賃貸するなり、分譲物件として販売してしまえばよいのです。
まずは、キャッシュフローの大きさに驚かれることと思います。その辺に着目しながら知識をインプットしていってください。
ここではよくある例として、一部屋あたり月5万円の家賃が得られる、部屋が20室ある物件を参考にしましょう。月収100万円、年収1200万円のアパートです。
3-5-2
金額の規模感が違うので、アパートとマンションで金額を比較しやすいように縦軸の長さを金額比にしてみました。
 
地方一棟ものの特徴がお分かりになりましたでしょうか。
そうです。アパートに比べて規模が大きいので、毎月獲得可能な家賃が多いのです。
一部屋分では5万円の家賃しか取れませんが、20戸あれば月に100万円が入ってきます。
アパートよりも運営費が若干高めになっています。これは、マンションはグレードが上がる分、固定資産税が高くなるところを反映させています。
基本的に固定資産税というのは、土地部分は国が定める公示地価を基準に決められています。これはアパートでもマンションでも同じ。
建物部分は、基本的に構築時にかかったコストに見合う形で設定されます(経年による価値の減少も考慮します)。木材や薄い(厚さ4mm以下の)鉄骨で作られたアパート(木造、もしくは軽量鉄骨造)と、堅固につくられたマンション(重量鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC※1)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC※2)造)では構築原価が異なるのは、当然ですね。
※1 Reinforced(英:強化された) Concrete(英:コンクリート素材)の頭文字をとった略称で、RC造といいます。
※2 Structured(英:構造化された)RCということで、SRC造といいます。RCのところは※1と同じです。ちなみにプロ度の高い不動産屋さんならRCとSRCが何の略か当然、ご存じのはずですのでお会いする際に知らない振りして聞いてみましょう。基礎知識のある担当者かどうか一発でわかります。
国土交通省(旧建設省)では毎年、建築着工統計という統計データを公開しておりまして、そこを見ますと日本全体の建物コストの平均値がわかります。木造ですと平米で16万円前後、RCですと平米で22万円前後。時期により変動しますが、目安としてはこのくらいです。これが原価なのですが新築マンションですとなぜか平米で30万円40万円になっているものもよく見かけます。これは、分譲業者さんや間に入っている方たちへの謝礼や広告費、地権者への無償での区分所有居室の提供費用などが乗っているためです。
話が脱線しました。
明日の投稿では、収支構造の話に戻ります。

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1棟もの収益マンションへの投資と収支(1)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。22日ぶりの投稿です。新規トランクルームへの問い合わせが殺到して対応に追われておりました。さらに、某社の買収案件の調査と助言。
経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います。

おすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。比較的、利益が出やすい投資対象であると言えます。

1棟ものアパート以上にキャッシュフローが出ます。その点で、資産に組み込んでおくべき投資対象です。

この分野の物件を買い進めている投資家の多くがセミリタイヤを達成しています。また、再現性も高いです。

実際には1棟ものマンションだけを買っている人というのはあまり多くなく、1棟ものマンションと1棟ものアパートを交互に買っている人が多いですね。

このシミュレーションは重要ですので、何度も読み返してしっかり理解してください。

そのまえに・・・ 地方の一棟アパート投資の復習


では、地方の一等マンションの投資シミュレーションを見ていくまえに、前の節でお話ししました、地方の一棟アパート投資の投資採算性について復習しましょう。

たとえば前の節で紹介した典型例ですと、2560万円の物件を買うと、満室時の賃料収入が384万円(表面利回り15%)、運営費と維持管理費を除くと手取り家賃が307万2千円(純利回り12%)、ローン返済後の手取り家賃、すなわちキャッシュフローが年152.4万円となるというお話でした。

以下、復習を兼ねて再掲します。

満室時年収 384万円(月32万円)
販売価格 2560万円(表面利回り15%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の手取り家賃 307万2千円。純利回り12%)

毎月の支払額が12万9千円、年154万8千円。返済後に手元に残る家賃(キャッシュフロー)は
152.4万円/年、12.7万円/月。物件価格に対するキャッシュフロー利回り5.9%(=152.4÷2560)。
これは物件価格と同額のローンを調達して買った場合でした。

購入時には仲介手数料、不動産取得税、登記手数料、銀行へのローン手数料などがかかりまして、おおよそですが物件価格の7%~8%程度です。
そこの部分だけあなたの自己資金から捻出したとしますと、180万円になります。

あなたが懐から180万円出すことで毎年、維持管理費やらローン返済をした後でも152.4万円残る。
拠出自己資金に対するキャッシュフローの割合を「キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン(Cash-on-Cash Return(略称CCR)、自己資金利回り)」といいます。

ですから、このアパートに投資した場合のCCR(自己資金利回り)は年率84.6%(=152.4÷180)。
融資時に銀行さんから物件価格の1割程度の頭金を求められることがあります。

その場合ですと180万円のほかに2560x10%で256万円の自己資金を追加投入します。その場合のCCR(自己資金利回り)は年率34.9%(=152.4÷436。436万は180万+256万の意味)
年率84.6%の投資ですか!
ローンに頭金を1割入れても年率34.9%の投資!!
すごいですね!

これを知ったら、皆さんこぞって争うように物件を買っていきそうです。

実際には空室リスクの問題があります。売りに出ているアパートは築20年前後からそれ以上のものが多いので、実際には2~3割の空室があります。満室で売りに出ているアパートでも、実際に買えばわかるのですが買って間もなく空き始めます。リフォームしても集客には苦労すると思います。賃料を下げるか、広告料を仲介業者に払って優先的に入居者を案内してもらわないといけませんが、収益性の悪化要因となります。

ですので、実際の運用イメージとしては、空室が続いて客付けやリフォームに支出がかさむ時期には、キャッシュフローのところが7掛けから6掛け位になる場合があるということだけ、頭の片隅においてください。6掛けになってもフルローンの場合のCCRは50.8%(=91.44万円÷180万円。91.44万円は満室時キャッシュフロー152.4万円の6掛け)。
頭金を1割出してもCCRは20.9%(=91.44÷436)。

次いで、地方の一棟マンションへの投資シミュレーションを見ていきましょう。

次回に続きます。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(6)都心の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。昨日の続きで、都心の一棟アパートを買ったらどうなるのか、です。

都心の一棟アパート投資の考察


以上考察してまいりましたが、利回りが低すぎて都心の一棟もの物件では銀行ローンを使った不動産投資をしようにも、要求される自己資金の基準が高すぎて取り組むのが難しいという現状があります。

まれに都心でも利回り10%級のアパートやマンション、ビルが出回ることがあります。

返済比率の面からみても融資してもらえそうですが、残念ながらこのような物件が一般市場に出回ることは、まずありません。

買取業者という資金力潤沢な転売専門の不動産業者がおりまして、彼らが世の中に出回る前に買って行ってしまうのです。

彼らは、購入した不動産を修繕し、世の中で流通している利回り近辺に価格設定をし(つまり、値段を上げて売りに出し)半年から1年くらいの期間で数千万円稼ぎます。保有現金が潤沢にあればこそできるやり方ですね。

このように、キャッシュフローの出る物件をローンを使って購入して手元のキャッシュフローを育てていこうという方には向かないといえます。

都心の一棟アパート投資が向いている方は、すでにキャッシュフローが潤沢な方、自己資金を3割4割と拠出できる方です。都心物件は売ろうと思えばあっという間に売れる(流動性が高い、という表現がよく使われます)ので、転売利益が見込めそうな物件を狙ってある程度の自己資金で取り組むのであれば魅力的な分野ではあります。

ですから、地方の一棟ものアパート、マンション、セルフストレージなどを買い進めて行ってキャッシュフローを潤沢にしたうえで参入することで、転売益を狙うこともできますから投資規模を加速度的に拡大できるという点で都心一棟ものは将来の投資対象としてはよろしいかもしれません。


 


 

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開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

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