不動産投資でお金を失う人の特徴。不動産投資においても「経営マインド」を持つことが大切 | vol.334


不動産投資で勝つためにはプロの力が必要


以前のブログでもご紹介しましたが「せっかく不動産投資で収益をあげているのに、なぜかお金が残らない人」は意外に多くいて、そういう人に共通していることは、目の前の「利回りのいい物件」だけを見て、投資には興味があるけど収益を守るために時間を使ったり、工夫をしていないということです。
反対に、不動産投資で成功している人は、ある共通点があります。
それは、「積極的にプロのアドバイスを取り入れている」ということです。
たとえば、ゴルフにおいても、自己流でやっていた人が、プロのアドバイスのおかげで、自分の悪い癖を修正できるとともに上達するコツを教えてもらうことで、飛躍的に成積が伸びたという経験がある方も多いと思います。

不動産投資にも同じことがいえます。
プロの助言を得ることで、結果はもちろん、そこへ向かうアプローチの仕方も違ってきます。
不動産投資というと、昔は、地元の地主さんが、管理会社や不動産会社に丸投げしてやっている「大家さん」のイメージがありました。
ひと昔前の大家さんは、特に何もしなくても、不動産会社が客付けしてくれるのをただ待っているというケースがほとんどでした。

しかし、人口減少・少子高齢化社会における現代の不動産マーケットでは、マーケティング戦略を行い、物件の価値を高め、収益が出る仕組みとマネジメントを構築しなければ生き残ることは難しくなっています。
つまり、不動産投資にもビジネスセンス、経営マインドが必要になるのです。

どんなビジネスでも成功者は「将来こうなりたい」という強い思いを持っているだけでなく、「いつまでに、何を実現する」という具体的な目標を達成するための事業計画を進めていきます。
漠然と「こうなりたい」ではなく、具体的かつ緻密な計画を作り、問題が起こってから「こういう時はどうすればいいか」と立ち止まるのでなく、起こりうる問題を事前に想定して、先にリスク対策を構築しておくのです。
成功する不動産投資家にはこういった行動ベースができているのです。
「こうなりたいという将来をイメージし、目標を持つ」
「具体的な行動計画を策定する」
このレベルまでは、投資家であるオーナーが自分自身で行うことができると思います。

そこから先、実際に金融機関から資金を調達して物件を取得し、市場調査を行い、収益をいかに増やすための税務・会計マネジメントと、その仕組みを構築し、様々な問題に対応していく仕事をどんなパートナーと行うか、この部分のチームづくりが不動産投資において非常に重要になってきます。

ここで、「プロの力を、うまく活用する」ということがポイントになってきます。
不動産投資家のオーナーの中には、ありとあらゆるすべてのことを自分でやらないと気が済まないという人もいます。
不動産投資ビジネスにすべての時間をかけることができて、それほど時間や税制優遇を気にしない方であれば、それでもいいと思うのですが、現実的には自分一人ですべてを行うことはかなり難しいと思います。

不動産市場の専門的な情報収集や分析、最新の税法をもとにした税務戦略、キャッシュフローを増やすための財務マネジメントなどを全部自分でやろうとすると、時間がいくらあっても足りません。
そもそも、その分野の専門的な知識を持っている方はそうはいないため、その情報や分析が正しいのかどうかも、すべて判断することは現実的ではありません。
よって、そこの部分に関しては多少の経費がかかりますが、信頼できるプロの力を借りることによって、自分は投資家であると同時に経営者として、最終決裁業務に注力することができるのです。



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勤め先に従属しない人生を作る方法。副業であっても、法人化しメリットを享受する | vol.333


まずは「自分株式会社」を作ろう!


「いずれ、独立して何らかの事業をしたい」と考えている方はいると思います。
それがいつになるか分からない場合であっても、本業をしながらでいいので、まず最初に不動産保有会社をつくっておくことをお勧めします。

将来の独立のために、先に法人を設立しておき、前回までのブログ※でご紹介したタックスメリットを利用して事業資金を貯めておくのです。

個人事業主として事業をしていくと、結局勤務先にばれます。なぜなら、1年遅れで地方税の税額が変わってくるので、人事部で税金に詳しい人がいるとすぐに気づかれてしまうのです。

しかし、自己資金で設立した法人に賃貸用の小さな不動産を買わせ、半自動操縦で法人に収益をためていくことをしておけば、勤務先人事部には絶対に見つかりません。なぜなら、あなた(自然人)とあなたが設立した会社(法人)は「お財布が違う」からです。前者は所得税法と地方税法に基づいて税金が徴収されています。勤務先にも地方税額を通じて、ばれます。
後者はあなた(自然人)とは異なる人格の別の存在です。税法も異なり、法人税法です。勤務先の人事部にはわかりようがありません。

仮にカマをかけられても、「親の代から(または亡くなった親戚の相続で)不動産を相続することになったので相続対策で不動産管理会社を持っている、税理士の先生に任せてあるので自分は詳しいことは知らない」とでも言えばいいのです。そんな人は日本中にいるので、誰も疑問に思いません。

最初の不動産は巨額のものである必要はありません。
数百万の現金で買えるような駐車場や戸建てでよいのです。
ちなみに、トランクルームも1千万かからずに始められる場合もありますので、おすすめです。

(※)タックスメリットを利用して現金をためていく方法
前回のブログ「現金が残る不動産投資にするには?法人では使えて個人で使えない税制優遇措置 その2 | vo.332
前々回のブログ「現金が残る不動産投資にするには?法人では使えて個人で使えない税制優遇措置 その1 | vol.331

他にもありますので、探してみてください。

個人として、給与所得+個人の副収入というスタイルで申告しては、前回までのブログでご紹介したように「個人の課税強化」の流れから税金を多く納める形となり、手元にキャッシュフローがあまり残らなくなってしまします。

そこで、個人と法人のメリットをうまく組み合わせて手取りのキャッシュフローを増やすべく「自分株式会社」としての役割をもった、不動産保有会社を設立してみるという選択肢があります。
「企業に勤めていて、趣味を活かしたバーを経営したい」という方など、いろいろなケースがあります。

趣味を生かしたバーを経営し、仮にバーが赤字になったとしましょう。通常、どのような事業でも初年度から黒字ということはまずありません。試行錯誤と調整を繰り返し、お客様に満足いただけるサービスを維持しながらきちんと利益が出る体制にしていくには時間がかかるのです。

しかし、あなたが不動産所有会社を持っていると趣味を生かしたバーの初期の赤字はむしろ税金を減らすことに使うことができます。不動産所有会社の収益と通算することで、不動産保有会社の節税にも役立ち、オーナーはバーの経営がうまくいっていなくてもオーナーはそれほど焦らずに営業を継続できます。
まさに、趣味と実益を兼ねた一石二鳥が実現できる可能性が広がります。

実際に、都心や道府県庁所在地の超一等地に、どう見ても儲かっているように見えない雑貨屋さんや喫茶店、趣味の店があるのを見かけたことはありませんか?不思議だと思いませんか?銀行員時代の経験上、そのようなお店は十中八九、土地持ちビル持ち(相続であれコツコツ不動産投資で儲けてきたものであれ)で、別途賃料収入があるのです。

また、現在は、日本の不動産価格も、昔のバブル期のように国内の投資や需給だけで動くものではありません。
海外の投資家のお金が日本の不動産市場に多く流れ込み、海外の景気次第で日本の不動産市場もどうなるかわからない時代です。
不動産投資は「自分株式会社」や「不動産保有会社」などの法人で行ったほうがいいと言うのは、そのほうがタックスメリットが大きいというのはもちろんですが、法人であれば、損失を補える手段がいろいろとあるため、予測できないリスクの影響を最小限に抑えるということも期待できるのです。



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デメリットを上回る法人化メリット


ここまで、不動産投資を法人で行うことのいろいろなメリットについてご紹介してきました。
もちろん、法人を設立するということは「自分株式会社」のようなものであっても、負担すべきことは増えます。
ただ、それによって、不動産投資での収益から「税引後キャッシュフローを最大化」させることができるということを考えてください。
たしかに、個人で副業的に不動産投資を行うのであれば、法人化のための費用や準備、法人設立後の会計処理、決算処理などは必要ありません。
ただ、それでは、あくまで副業であって、「少しでも収益が出れば良し」とする程度の投資で、物件を増やさない限りは、それ以上のキャッシュフローの増加は期待できません。
将来的に安定かつ継続的に収入を得たい、あるいは独立後の事業基盤をつくりたい、といった、明確な目的をもって投資を行うのであれば、その目的を達成するための「戦略」および「マネジメント」が必要となります。

収益を得られればいい、という考えでは「たまたま」儲けることはできても、将来の目的達成にはキャッシュフロー計画をきちんと持っていなければなりません。
法人化という必要経費をかけることで、個人では利用できないさまざまなタックスメリットの活用可能になります。

そうはいっても、副業として法人で不動産保有をして、マーケティングを行い、タックスメリットを活かす会計・税務マネジメントは難しいと思う方もいらっしゃると思います。
そこで、投資にかける経費を最大限活かせるように不動産と税務・財務のプロを使ったチームをつくったほうが自己負担は少なく、かつ、より多くのキャッシュフローを手元に残す可能性が広がります。
次回のブログでは、プロと組んだ「勝つチーム」づくり、勝てる法人設立についてお話をしたいと思います。


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現金が残る不動産投資にするには?法人では使えて個人で使えない税制優遇措置 その2 | vo.332


個人の不動産売却損は他の所得と損益通算できない


不動産投資は基本的にリスクコントロールがしやすいということを、以前のブログでご紹介しました。
しかし、ときには当初計画通りにいかなくなり、売却損が出ることを覚悟で物件を売却するケースが出てくるかもしれません。
そのようなケースでも、個人の場合は、投資用不動産売却における譲渡損は譲渡所得の金額としてはゼロとみなされ、事業所得や給与所得など他の所得との損益通算はできません。

平成16年度の税制改正以前は、個人でも他の所得との損益通算が可能でした。
たとえば、給与所得が500万、不動産所得が300万あるサラリーマンが、その年不動産を譲渡して1,000万円の損失が出たとしても、所得と損失を通算(損益通算)した差引200万円の損失とすることができ、所得税・住民税両方ともに抑えることが可能でした。
これが平成16年度以降、損益通算できなくなったため、損失額1,000万円は全く控除されずに不動産の譲渡損は切り捨てられ、給与所得500万円、不動産所得300万円分の所得税・住民税がそのまま課税対象になってしまいました。

しかし法人の場合、投資用不動産売却での譲渡損は、その年度の不動産賃貸収益などの賃貸収入等の収益(法人の収益)と相殺することで節税が可能になります。
※法人の譲渡損を個人の所得(給与所得等)と通算することはできません。
さらに損失の繰越期間においても、個人の場合は、不動産事業で生じた純損失は青色申告だとしても3年間しか操り越せないのに比べて、法人であれば最大7年間繰り越し可能となります。
よって、損失を計上した翌年以降に法人の所得があがり利益計上した場合は、繰越欠損金を使うことができるので、節税につなげやすくなります。

不動産に限らず、どのような投資にも共通することですが「勝率100%」という投資家は、ほとんどいません。
法人としての収益不動産投資は「事業」になりますので、仮に損が出た場合があっても、事業の継続性を重視する観点から、損失の繰越期間が長期に渡って認められます。
よって、その期間の繰越損失を利用して節税し、事業の損失を埋め合わせすることが可能となります。



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生命保険料控除においても個人と法人では大きな差がある


万が一のために契約する生命保険の生命保険料控除においても、個人と法人では大きな違いがあります。
個人の場合、所得税・住民税の「生命保険料控除」は、どれだけたくさん保険料を払っても所得税では一般の生命保険4万円、個人年金保険4万円、介護医療保険4万円の合計12万円が控除を受けることができる最大金額となります。
住民税についても、 所得控除を受けられるのは最高7万円までとなっています。

しかし、法人が生命保険の契約者となり、被保険者を役員または従業員、保険金受取人を法人、役員・従業員、又は役員・従業員の遺族とする生命保険契約を締結する場合は、法人が支払った保険料の全額や2分の1相当額を必要経費に計上することが可能です。
定期保険の場合は保険料の全額、養老保険の場合は保険料の2分の1など、保険の種類や内容によって必要経費にできる金額が異なるので、その点は確認が必要となります。
しかし、こうした法人ならでの生命保険を活用した税制優遇措置については、保険商品種類が数多くあったり、税法上の扱いの違いがあることから、税制上の知識がない方にはわかりにくい部分もあります。
そのために税理士などの税務・会計スペシャリストをパートナーとし、物件運用後もキャッシュフローを増やすための体制を作ることが大切となります。


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現金が残る不動産投資にするには?法人では使えて個人で使えない税制優遇措置 その1 | vol.331


法人化における「所得分散」「給与所得控除」という2大メリット


いかに稼げる物件に投資するかを投資家の成功例をもとに書かれた本はたくさん売られています。
しかし、「稼いだお金をいかに減らさないか」について戦略的に書かれた本は、なぜかあまり見当たりません。

その理由のーつとして、個人による不動産投資においては、稼いだお金を減らさないための「タックスメリット」として、あまり効果的なものがないからということがいえます。

その逆で、法人による不動産投資では、使えるタックスメリットが複数あります。
個人であれば、税法上の優遇措置が少ない不動産投資が、法人化することによって、さまざまな税法上のメリットを享受できるようになるということです。
では、その中で、課税所得を使ってキャッシュフローを増やすことができる法人化の2大メリットをご紹介しましょう。

個人では、累進課税制度により、所得が増えるにつれて、実効税率が上がり税額も増加します。
その所得を分散することにより、一人あたりの実効税率を低くすることも法人化による大きなメリットです。
配偶者や家族を役員や社員として、給与を支払うことも法人であればできるのです。

ただし、役員報酬や給与として支給するということは、その支給額に相応しい実態のある「経営責任」や「仕事の役割」を担っていなければなりません。
これは、税務署に過大な報酬や給与として否認されないために大切になる事項ですので、しっかり覚えておきましょう。

次のメリットですが、所得の圧縮効果が大きい「給与所得控除」についてです。
個人では、不動産所得がそのまま課税所得になってしまうにもかかわらず、法人から役員、社員に給与を支払うかたちにすることで、「給与所得控除」が受けられるようになります。
これは、自分の会社から配偶者や親族に給与を支払うことで、法人の会計処理上も給与が経費として計上でき、給料をもらう側でも「給与所得控除」が使えるのです。
このように、稼いだ所得を再分配できるのが法人の大きなメリットなのです。



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法人化すると貯蓄が増える


当然ながら個人事業主は、事業をやめても退職金というものがありません。
配偶者を専従者として退職金を支給したとしても、経費としては認められません。
これが法人の場合は、退職金も不当に高額でなければ経費として認められます。

また、連鎖倒産などを防ぐための資金供給を受けられる点も、法人のメリットの一つです。
これらのセーフティネットを活用するときに、とても有利な制度として利用されているのが、「独立行政法人中小企業基盤整備機構」が運営する中小企業向けの共済制度です。
利用手続きも簡単で、使わないともったいない制度です。
もちろん収益不動産保有会社であっても利用可能です。
個人の場合、事業所得であれば共済掛け金は経費に算入可能ですが、不動産所得の場合には、必要経費として認められません。
一方、法人の場合は、共済掛け金を全額経費として計上可能です。
つまり「経費が貯蓄になる」といっても過言ではありません。
それでは、具体的なケースをご紹介しましょう。

<共済掛け金を利用した退職金支給>
A社は不動産の賃貸事業を7年間行っています。
そしてA杜の役員としてオーナーBさんが毎月30万円の役員報酬を受け取っています。
A社では「経営セーフティ共済」に毎月5万円の掛け金で加入し5年間経過しました。
そしてこのたび、 Bさんは息子のCさんに代表を譲ることに。
そこで、「経営セーフティ共済」を解約してオーナーBさんへの退職金を支給することにしました。
この場合、次のように退職金が支給されます。
・毎月の共済掛け金
月額5万円×12カ月=60万円
・共済加入期間が5年
60万円× 5年間=300万円

5年経過後なので、解約手当金が100%、つまり掛け金の満額300万円が返金され、そのまま退職金として支給することができます。
法人での解約時の解約払戻金は、いったん法人の益金に算入されますが、同時期に退職金を支給することで、その金額を法人の損金として計上可能となります。


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法人の税制メリットを活かした不動産投資 | vol.330


個人投資における税制の落とし穴


前回のブログでは、収益不動産投資の強みと、プロの投資家による不動産マーケティング戦略についてご紹介してきました。
実際、不動産業界では、とくに居住用物件のマーケティングやマネジメントにおいては、まだまだ昔ながらの「大家さん」感覚が残っているところもある分、このブログでご紹介しているような経営スキルを使えば、収益をあげることが十分可能となります。
不動産投資は早く始めたから成功するビジネスではありません。
賢く投資できる人間が成功するビジネスなのです。
しかし、せっかく不動産投資で収益を手に入れても、経費や税金などの支出のほか、借入金の返済負担もあるので、それほど現金が手元に残らないというケースも少なくありません。

どうしてそのようになるのか。
その大きな要因がが、「個人」と「法人」の税制の違いなのです。
意外とこの部分は見落とされがちです。
日本の税制では個人の最高税率は50%(個人事業税5%も加えると55%)と、法人税より割高に設定されています。
さらに、今後の少子高齢化・社会保障の問題から、個人の課税強化とくに高所得層の個人はこれからますます税負担が大きくなることが予想されます。
そうなると、いくら本業で収入を得て、さらに不動産投資でインカムゲインを得たとしても、その分、高い税金を納めるために仕事をしているような感じがしてくるのです。
それでも、日本では一般の人が「税の負担」をあまり感じることがないのは、給与所得者の場合、源泉徴収制度によって所得税・住民税が天引きされていることにより確定申告をすることが少ないので、税負担をそれほど直接感じていないからかもしれません。
その税負担をさほど感じないまま、高所得層の方が個人で収益不動産投資を行うと、確定申告の段階になって「こんなはずではなかった」ということになってしまうのです。

では、そうしたことにならないために、どうすればいいのでしょうか。
結論を言うと、個人と法人の税制の違いのよるメリットを活かして税引き後キャッシュフローを増やす「法人による収益不動産投資」を行うのです。



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不動産投資においてどのような法人を設立するのか


法人を設立するというと、事務所を作って従業員を雇用して、というようなことをイメージする方がいるかもしれません。

しかし、収益不動産の場合は、通常の事業の法人設立とは異なり、実際のマネジメント業務は管理会社や不動産会社が行うので、意外と簡単で、税制面におけるメリットが大きいものだといえます。

自宅をそのまま事務所として登記したうえで、家賃を支払う形式にすることもできます。
法人での税制メリットを活かすための不動産投資の法人には、いくつかの種類がありますが、ここでお勧めするのは不動産保有会社で収益不動産物件を購入し、会社自らが不動産を運用する方法です。
新たに不動産保有会社を設立し、収益不動産物件を取得する場合の流れで説明します。
①不動産オーナー(又は親族)が出資を行い、不動産保有会社を設立
②不動産保有会社は、不動産オーナーからの借入金や社債(少人数私募債)の引受、金融機関からの借入金で不動産購入資金を調達
③不動産保有会社は、調達資金で収益不動産を法人名義で取得して賃貸を開始
④不動産保有会社は、貸主として入居者である第三者から賃料を徴収。賃借入からの賃料収入は、全額を法人の売上げとして計上
⑤不動産保有会社は、不動産オーナー又は親族に対して給与を支給

そして、収益不動産物件の取得に関するコンサルティングや管理会社の選定、物件のマネジメント、入居者を客付けする不動産会社の選定、法人の税務戦略・財務マネジメントなどは、収益不動産のアドバイザーや会計事務所に任せることで、投資家は本業を行いながら法人として収益不動産を保有することが可能になるのです。


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細かい部分の提案をしてくれる不動産会社をパートナーにしよう | vol.329


工務店が仕入れて設置するエアコンは安い?


賃貸不動産で必須の設備投資の一つに、エアコン設置があります。
みなさんは、エアコン完備の新築物件に付いているエアコンの価格がどれくらいするかご存知でしょうか。
実は、家電量販店で売られているエアコンと比較すると、だいたい2~3倍の価格です。
価格が高い分、高性能で高品質で業務用なのかというと、型番こそ違いますが、性能は一般に市販されているものと同じものです。
よく新築物件を建てる際に、定価20万円のエアコンを定価の6割で仕入れられるので12万円で取りつけます、といった話が工務店からでることがあります。

「これは安い、お得」と思って即決してしまいたくなりますが、気を付けてください。
ほとんど同じ機能のエアコンが、メーカーが違ったとしても家電量販店であれば、約5万円で購入できるのです。
どうしてそんなことが起こるのかというと、工事費ではなくエアコンの仕入れの利ザヤで稼ぐ工務店もあるからです。
お客様の目線でアドバイスしてくれる不動産会社は、きちんと人工代(人件費)は支払い、自分たちで仕入れたエアコンを取り付けてもらうことを工務店に依頼します。
もちろん、こうしたコスト意識を持たない管理会社や不動産会社のほうが多いでしょうが、結局これらのコストは投資家であるオーナーに跳ね返ってくるのです。
わざわざ投資家に大きな負担を強いらせるようなことをして、そして、紹介する物件を買ってもらおうと思っている不動産会社をみなさんは信頼できるでしょうか。

本当に信頼できる不動産会社は、どんな設備投資をする場合でも決して工務店に丸投げはせず、きちんと自分たちでも仕入れルートを開拓したり情報収集をしてくれます。
投資家にとって、どうすれば一番費用をかけずに魅力ある物件にすることができるかを考え、アドバイスしてくれるのがパートナーとして付き合っていける不動産会社です。



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なるべくお金をかけずに環境整備を行う


郵便ポストにはたくさんのチラシがあふれ出ていて、ゴミ置き場は収集日でもないのに散らかって汚らしい状態、床には染みや傷が目立ち、廊下の照明は切れかかってチカチカしていて薄暗くて不気味。
このような物件を案内されたら、誰だってお金を払って部屋を借りる気持ちにはなれませんよね。
周辺の治安すら心配になってきます。

こうした環境整備を行うことは、物件管理をするうえで欠かせない重要な要素ですが、そこにもプロの投資意識が必要となります。
普通に清掃業者に依頼すると、月2回の清掃で約2万円かかります。
それであれば、シルバー人材センターを活用することによって、時給1,000円×2時間で週2回、月に8回の清掃で1万6千円。
清掃にかえるコストは下がっても、 4倍も掃除回数を増やすことができます。
それに、社会貢献としてもプラスになりますね。(※地域等で時給には違いがあります)
もし清掃業者に依頼するとしても、たとえば、ある沿線の物件をまとめて発注することで、ローラー方式で清掃をしてもらい、業者側のコストを節約できるようにする代わりに、単価を下げてもらうという交渉をすることができます。

こういったことをオーナーが1人で行うのはかなり大変です。
そこで、業者と投資家どちらにもメリットがあるように、さまざまな提案を行うのが、パートナーである不動産会社の仕事です。
もし、みなさんが不動産投資物件を購入するときに管理運営のパートナーを選ぶ際には、このような「細かい部分の提案」までキッチリと、しかも固定観念にとらわれない提案を行ってくれるかどうかを一つの判断基準にするといいと思います。


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「理論的に考え、感情に売る」 | vol.328


部屋の魅力を上げるにはワンルームが有利


不動産投資のプロは、不動産マーケットで、どんな物件をどのように「売れる商品」にして収益をあげているのでしょうか?

どんな商売でも共通していることですが、いい立地で多くの集客ができたとしても肝心の商品にお金を払う価値がなければ、お客さんはお金を払ってくれません。
不動産では物件そのものの構造や立地も重要ですが、実際に入居者が暮らす「部屋の内装や収納、設備の魅力」をグレードアップさせる必要があります。
そうした物件への設備投資で、投資コストと入居者のメリットが一致しやすいのが、ワンルームタイプの賃貸物件です。

ひと昔前までは、退去となった部屋の内装や設備を新しくするために、賃借人から預かっていた敷金の一部を充当していたケースが見受けられました。
しかし、現在では東京都における賃貸住宅紛争防止条例が一般的になり、経年による壁紙の汚れや床のすり減りなどは敷金から充当できなくなったのです。

たとえば60平米で賃料15万円のファミリータイプの物件の場合、内装を新築と同程度まで新しくすると100万円近くの費用がかかる場合もあります。
そのような投資はコストが高すぎるので、一部はそのままにしておくことで、結果的に部屋の第一印象は決して良いとは呼べなくなってしまいます。
これが23平米のワンルームだとしたら、賃料8万円でも10万円前後の費用で内装を新しくすることができます。
そうするとワンルームタイプのほうがお金をかけずに、部屋の魅力度がアップし、それに伴い費用対効果もアップします。
そして、考慮すべきポイントとして、入居者のコスト意識の高さもあります。
地域にもよりますが、以前は7~8万円の賃料が人気でしたが、現在最も需要があるのは5~6万円前後の賃料の物件です。
一人暮らしの学生の親からの仕送りは年々減っているため、毎月の固定費である家賃はできるだけ抑えたいと考えている人が多くなっています。



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「貸したい部屋」ではなく「住みたい部屋」をつくる


物件の設備やデザインをオーナー好みの仕様にするために費用をかけたとしても、それがそのまま賃料に反映できたり、物件の魅力が増すというわけではありません。
実際あった話ですが、ある売主さんが3,000万円の物件に2,000万円の内装費をかけて、クルーザーの内部そっくりに丸窓や板張りのカウンターなどを仕上げました。
しかし、その物件を売却するときに、価値が上がっていたのかというと、そうではありませんでした。
ひとりの好みや趣味の世界でデザインしても、物件の市場価格としての価値は上がらないのです。
多くの人に「素敵だな、住みたいな」と思ってもらえる物件でなければ意味がないのです。
ここまで極端でなくても、設備投資をしたからといって、その投資分をそのまま賃料に反映したとして借主がすぐに見つかるとは限りません。
そうかといって、部屋の魅力をアップさせなければ競合物件に負けてしまいます。

こういう場合は「理論的に考え、感情に売る」という考え方が重要になります。
分かりやすく言うと、いかにコストをかけずに「いいな」と思ってもらう物件にすることができるかどうかです。
前回のブログでは、不動産マーケットの変化に合わせて、家具付きの部屋を用意する工夫が必要と書きましたが、ベッドやテーブル、ソファなどの家具に投資をしても20万円前後の費用で購入できます。
そして、その投資分、賃料を8,000円ほど上げたとして約2年で投資額が回収可能となります。
しかも、競合となる家具付きマンスリーマンションなどと比較しても賃料はそれほど高くないため、入居者を広く募集することができます。
洗濯機置き場がベランダや玄関の外にある、もしくは設置場所がないような物件は、真っ先に入居希望者の選択から外されます。
「理論的に考え、感情に売る」とは、いかにコストをかけずに、「自分が住みたい」と思える物件を作り上げるかということです。
どんな商売でも、お客様の目線で考え、それを実践することが欠かせません。


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マーケット変化は毎年のように起こっている | vo.327


入居者「待ち」の状態では、空室は埋まらない


「不動産」は、その言葉の持つ意味からも、他の市場などに比べてマーケティング的な変化が少ないように思う方がいるかもしれません。
実際は、不動産マーケットは毎年のように変化しているのです。
例えば、賃貸物件における入居者の退去時期にしてもそうです。

ひと昔前は、入居者が退去するのは春先の2月~3月がほとんどでした。
しかし、最近では、7月や1月、そして11月なども入居者の引っ越しが頻繁に見られるようになってきています。
会社の異動発令が分散化してきていることもありますし、そのほかにも要因はさまざまありますが、スマホで物件が簡単に検索できる時代のため、「いい部屋があればすぐに引っ越しをする」という人が増えていることもあげられます。

さらに、入居者もインターネットなどで、イニシャルコストを抑えて入居するための情報収集をしています。
にもかかわらず、オーナー側が従来の「大家」の感覚のまま待ちの姿勢でいると、賃貸マーケットから取り残されてしまいます。
たとえば、同じ間取りの部屋が複数ある賃貸物件であったとしても、全部屋を同じ状態で入居者を募集するのでは工夫が足りません。
たとえば、半分は家具付きにしたうえで賃料を少し上げる、半分はフラットな状態で通常通り賃貸する。
そうすることで、単身赴任者や2年制の専門学生など家具購入の費用負担せずに入居したいという人と通常の部屋探しをする人の両方のニーズに応えることが可能です。

また、実際に入居者を募集して契約の手続きまでを行う仲介業者に、どうやって所有する物件を入居者にお勧めしてもらうかといった、営業戦略が大切になります。
不動産業界では「客付け」と呼ばれる部分がとても重要なのです。
どんなにいい物件を購入しても、入居者をすべて自分で見つけてくるのは困難です。
そこで、「期間限定で、イニシャルコストである敷金礼金をディスカウント」や「フリーレントを活用する」といった営業をしてもらうなどの施策を、マーケットの状況を見ながら常に行っていく必要があります。



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いい収益物件を扱うパートナーは物件情報の更新度でわかる


「収益不動産を持っていれば、自動的に賃料収益が入ってくる」
昔は、そんなふうに考えている大家さんが多くいました。
実際に、条件のいい収益物件を売ってもらうために、購入を希望する側が頭をさげてお願いしているようなこともありました。
それでも、なかなか、物件情報を入手できない。
昔はそんな上から目線の商売が通用していた不動産業界でしたが、もちろん、今はまったく違います。
情報を積極的に開示しないような会社とは到底付き合えません。

どんな商売であっても、お客さま(投資家)が知りたい情報を、プロの視点から分析して提供してくれる会社でなければパートナーとして長い付き合いはできません。
収益物件情報をほほリアルタイムに更新し、それ専属に情報更新を行う担当者を持つ会社もあります。

投資家のみなさんは「いい物件です」と勧められでも、「本当にいいと思って勧めているのか」と思ったことはないでしょうか。
初めての不動産会社や初めての担当者であればなおさら半信半疑な気持ちがあるのではないでしょうか。
信頼できる不動産会社は、実際に売れている、すなわち投資家が購入している物件情報をきちんと投資家に提供し、「この物件であれば、需要が多い物件の条件を満たしている」と判断した物件をお勧めしています。
このように、不動産投資の判断材料になる情報や、最新のマーケットの状況に合わせた情報戦略をタイムリーに行ってくれる不動産会社を選ぶことは、良い物を選ぶことと同じくらい重要だと思ってください。


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これからの不動産マーケットを分折する その2 | vol.326


街の利便性や人気は立地戦略の重要なポイント


不動産マーケティングにおける立地戦略の重要性について前回のブログでご紹介しましたが、この立地戦略で見逃せない変化が起こっていますので、今回のブログではそれをご紹介したいと思います。
それは「コンパクトシティ」という国土交通省が打ち出している重点政策の1つです。
近年は、人口減少・高齢化社会によって人の流れが変わってきており、高度経済成長期に開発された郊外のニュータウンは高齢化が進み、人口減少で商店もシャッター通りになり、ゴーストタウンのようになっています。
さらに国や自治体の財政も厳しくなっているため、そうした場所に公共交通機関や公共施設を維持できなくなっています。
そんな郊外で所有する自宅はというと、駅から30分もバスに乗らなければいけない立地であったりします。
高齢になると買い物や通院に不便になります。
そこで、国はそれまでの拡散型の都市づくりを見直し、集約型でコンパクトな都市計画を進めることを決定したのが「コンパクトシティ」なのです。
分かりやすくいえば、駅前の半径数キロメートルを自転車で移動できるような町をつくろうとしているのです。

そういった国の政策があるにもかかわらず、利回りが高いという理由だけで郊外の駅から遠い距離にある物件を購入してしまうと、この先公共施設が閉鎖され、路線バスも廃止というようなことになり、利便性の悪さから空室が増えていく一方になりかねません。



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街の人気度から人の動きを見る


不動産・住宅に関する総合情報サイトSUUMO(スーモ)による『住みたい街ランキング2018』というものがあります。
これは、利便性や生活環境なども含めて実際に暮らしてみたいという視点で人気のある街を調査したものです。
なぜ、こうしたランキングが参考になるのかというと、こうした「人気のある街」には世帯収入が高い人たちが多く居住するからです。
そういった人たちは、たとえ賃料が少し高くても「機能的な設備やおしゃれなインテリア」があり「セキュリティがしっかりした物件」に人気が集まります。
そういった物件は、修繕費用も普通の物件より高くなりますし、維持管理コストも多く必要になります。
当然ながら、イニシャルコストも高くなります。
しかし、「住んでみたい街」の上位にランキングされる街の物件は、築年数が古くなっても賃料の下げ幅がそれほど大きくありません。
つまり、賃料を高く設定しても需要が旺盛なため、投資や維持管理コストを賄えるということになります。
これも不動産のプロが立地を重視するポイントの、一つの象徴的な事例だといえるでしょう。


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ワンルームマンションの資産価値


「区分所有」での不動産投資で市場によく登場するのが、ワンルームマンション投資です。
近年、東京23区を中心にワンルームマンションに関する何らかの規制が条例により行われています。
どうして、このような規制が行われているのか。
まず、ワンルームマンションが多くなった地域によっては、単身者ばかりの人口となって地域の自治活動などに支障がでること。
そして、セキュリティやメンテナンスがきちんとしていないワンルームマンションが多く、防犯上などの問題が指摘されるようになったことなどが理由としてあげられます。
しかし、本当の問題は、ワンルームマンションの物件そのものの価値にあります。
規制以前に建てられたワンルームマンションには、部屋の広さが20平米に満たない狭さのものや、自転車置き場もないような管理不十分の物件が多くみられました。
土地がない(もちろん土地の持分はありますが)区分所有のマンションは、需要の多さが資産の価値を決めるのです。
都心部の利便性を求めてワンルームに入居したいという人でも、そのような物件に住みたいという人はほとんどいないでしょう。
逆にいえば、そうした規制をクリアして、ある程度の広さと設備が備わっているワンルームマンションであれば、需要はあるということです。
具体的には、単身世帯比率が高い、港区、品川区、渋谷区などではこの先も収益不動産投資として、築浅で広めの物件に安定した収益や資産価値が期待できるでしょう。

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これからの不動産マーケットを分折する その1| vol.325


10年、20年先の人口予測を頭に入れておこう


一棟買いの収益不動産投資は優位性があるということを前回のブログではご紹介しました。

そうはいっても、これから人口が減少していく日本において、賃貸不動産市場はどうなのかという疑問を持つ方がいると思います。

これは、社会的な変化での人の動きなども含めて見ていく必要があると思います。
こうした人の動きは「人口動態」と言われますが、国立社会保障・人口問題研究所が公表しているデータを見ていくと将来の都道府県別人口予想がわかります。
2040年の日本全国の人口は平成2010年を100とした時に83.8になると推計されています(国立社会保障・人口問題研究所「日本の都道府県別将来推計人口」(平成25年3月推計))。
人口減少率が10%未満の都道府県は、東京都、神奈川県、愛知県、滋賀県、沖縄県のみです。

日本は今後ますます人口減少が加速することは間違いなく、当然人口が減少すれば賃貸不動産市場の空室率も上がることになるでしょう。
そうしたことを考えると、人口減少率の少ない東京、神奈川エリアが投資先として有望なエリアになってきます。
収益不動産投資においては、中長期的に安定した収益を得ることが目的なのですから、人口減少が多くなるエリアで物件を所有することは複数物件を所有するうえでのリスクヘッジという点では検討してもよいかもしれませんが、なるべき避けたほうがいいでしょう。

賃貸物件では最近空室が増加しています。
相続税対策としてアパート・マンション物件が増えた地域というのは、地方もしくは首都圏での郊外がほとんどです。
ただ、地方や郊外は人口も減少してきているので、やはり空室率も高い傾向があります。
つまり、物件そのものの価値だけでなく、今度はその中で投資すべき地域を絞り込んでいく必要があるのです。
近年の人口の推移も見ても、東京を中心とした首都圏+沖縄県に人口流入が集中しています。
そして、今後も地方から首都圏エリアへの人口流入も続いていくでしょう。
不動産投資というと、まずは物件そのものや立地を見てしまいがちですが、いくらいい物件があっても賃借する「人」がいなければ商売が成り立ちません。
実は不動産投資の原資は「人」なのです。プロの投資家は常に人の動きを常に分析しています。



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なぜマクドナルド1号店は銀座か


不動産投資において立地は外すことができない要素です
例えば、銀座のような街並みをそっくりそのまま郊外に再現したとしても、本来の銀座が持つ価値や人の動きを再現させることは不可能です。
だからこそ、収益不動産マーケティングでの「立地戦略」はとても重要になります。
成功する経営者はみんな、不動産マーケティングでいうところの「立地戦略」を持っていると思っています。

元々アメリカの郊外型の道路沿いでしか成功しないといわれていたハンバーガービジネスを日本で展開するにあたり、あえて都会のど真ん中である銀座に1号店を出店したという、あの日本マクドナルド創業者の藤田氏の話は有名です。
当時の銀座は、日本で一番流行の先端かつ一番賑わっている街であり、その場所でハンバーガーという日本ではまだ浸透していない食べ物を話題にすることができれば、そこから全国に向けて「銀座で流行っている食べ物」として発信ことができると考えたのです。
当然、地価が高いため、ランニングコストは高くなってしまいますが、銀座店だけの収支を考えるのではなく、その先のビジネスの展開を考えて銀座という立地を選択したのです。
それは、自分がどのような不動産投資を展開していくか、つまりどんな目標を立てるかによって、最初に購入する物件の立地を考えるのと同じ発想なのです。


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脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

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