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「条件変更」は困難、「繰上げ返済」は簡単
お金に限らず全てのことに共通して「借りたものは早く返したほうがいい」というのは常識ですが、こと不動産投資については、その常識が当てはまらないこともあります。
たまに「金融機関からの借入期間はどのくらいにすればよいか」という相談をされることがあります。
これまでのブログでも何度かご紹介しているように、不動産投資の強みは「長期間低利な融資を受けられる」という点です。
結論からいえば、借入期間は最長で組んでおいたほうが有利です
一番の理由は、長期間の借入期間中ずっと高い入居率を維持していられればいいのですが、時には芳しくないときもくるかもしれません。
さらに、修繕費用などの大きな出費を強いられることもあります。
そういったときに、収入と返済額の差がほとんどないと、いざという時に資金繰りに苦労します。
融資実行後に事後的な「条件変更」をすることはお勧めしない
金融機関では、「条件変更」というのは非常にネガティブな事項でして、自己査定にも関わってきます。
つまり、一度条件変更してしまうと、その後の融資を受けるにあたっての審査も厳しくなります。
「条件変更」は申込みをして、次の日に「はい、分かりました」とすんなり簡単に認められるものではありません。
金融機関内で協議が必要となる案件で、借入側は事業再生計画などの提出を求められます。
事後的な「繰り上げ返済」はおススメ！
逆に、「繰上げ返済」は融資管理の面からすると、金融機関にとって非常に簡単なことであり、協議の必要がありません。（当然、収益面では困るのですが）
つまり、期間を長くとって借入し、借入期間中にお金が手元に多く残ったら、「一部繰上げ返済」をすればよいのです。
ですので、物件の構造や金融機関によって借入期間は異なりますが、「事業としての投資」で数十年の融資を受けられることのメリットは最大限活用したほうがいいでしょう。
金利が高くとも借入期間が長いほうが資金繰りが楽な場合とは？
例えば次のようなケースで考えてみましょう。
A銀行は金利4%で借入期間が３０年、 B銀行は金利3%で借入期間が２０年とします。
一見すると、金利が低いほうが有利に思えますが、借入期間が１０年も短い分、金利が低くても月々の返済額は大きくなります。
そうなると、資金繰りが苦しくなります。
つまり、A銀行のほうが、金利が高くても毎月の返済額は少なく、キャッシュフローに余裕が持てるのです。
金銭的に破綻しにくい融資を組むための秘密の方程式とは？
金銭的に破綻しにくい融資を組むためには、以下の式が成立していることが必要です。
当然ですが、これは会社経営における借入の原則です。
入りは多く、出は少なく、というのが経営の基本となりますから、無理なく返済できる金額から、借入期間を算出しなければなりません。
不動産投資の目的は、最終的にキャッシュフローを最大化させることですから、多少金利が高くなったとしても、借りられる期間は最大限活用すべきだと思います。
投資によさそうな不動産が見つかったら、まずは上の式をご自身で計算してみてください。
概算でもかまいません。
以下の式が成立しないなら、以下の対応を考えるのです。3つのうちのどれか1つの選択肢を選ぶこととなります。
- その物件への不動産投資をやめる
- 自己資金を積んで上の式が成立するようにする
- 他行より長い期間の融資を行ってくれる金融機関を探す
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不動産とファイナンスのプロをパートナーにしよう
投資物件の融資を受けるために、当然ながら金融機関との折衝が必要になります。
なぜなら、これまでのブログでご紹介してきたように不動産投資には、さまざまな要素が絡んできますし、同じ条件の物件は一つとしてありません。
さらにそのときの経済状況、金融機関を取り巻く環境、投資家の属性によっても違ってきます。
よって、こういったことを全てわかったうえで金融機関と交渉することは一般の人にはなかなかできません。
そういったとき、弊社のようなファイナンスの面倒も見てくれる不動産のプロがパートナーとしてサポートいたします。
金融機関側からすると、すでに案件実績があり、その不動産投資がうまく収益をあげていて借入の返済も滞ることがないことでよりファイナンスに取り組みやすくなります。
これから不動産投資を行おう、そのための法人をつくろうとする投資家の方は、不動産投資という新しいビジネスをはじめるにあたって、気になるポイント、クリアにしておきたいことがたくさんあると思います。
そうした相談を気軽にできる不動産とファイナンスのプロをパートナーとして持っているということは大きな強みになります。
ぜひ、お気軽に私の主催する満室経営研究会にご相談ください。相談は無料です。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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